永州项目市场分析幻灯片.ppt

长沙嘉地置业 ; 目 录;Click to add title in here ;一、城市综合竞争力：;二、区位及交通：;三、社会经济发展：;四、永州城区总体规划： ; 永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较，综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级，提升空间较大。;第二部分 永州地产市场现状及发展趋势;一、宏观环境分析：;3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一线城市房地产市场造成较大影响； 4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于耳；; 5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营： A、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高； B、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。形成购买后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态； C、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望房价快速增长。 据必威体育精装版数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响。;小结：;二、永州房地产市场发展现状及回顾：;（二）商品房销售起伏，价格持续攀升; 2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％。2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。 3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势。受国家政策调控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％。;（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快;? 2、新开工面积不断增加。2006年，永州市商品房新开工面积为105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，3、商品房空置面积随市而变。2006年商品房空置面积年末达到2.45万平方米，比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落。2007年空置面积达到2.78万平方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年下降43.9％。 其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年，比上年仅增长16.7％。? ?;（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角;小结：;三、永州房地产行业未来发展趋势：; 3、产品供应结构将会进一步完善。今后，满足城市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房比例会明显增加，高品质大盘也将横空出世。 4、火车站商圈的强势崛起已见雏形。火车站商圈将在未来三年到五年时间内成熟，实力开发商和大盘将领舞永州房地产市场。 5、房地产市场将会进一步规范和成熟。开发门槛的提高、市民消费的成熟、市场竞争的激烈等，都将不断完善和规范永州房地产行业，一些发展较慢、观念落后的开发商将遭到淘汰。;小结：;第三部分 永州房地产区域划分及特点; 湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，因本项目居于河西，故对河西详细加以分析： ;一、两大区域;潇湘公园;二、河西区域及三大组图;三大组团：;永州火车站;三、东西交通主干道;第四部分 本项目及所在片区分析 ; 一、地块基本情况;永州火车站广场;地块实景;二、片区内及周边代表楼盘及特点;创发城;创发城基本信息;名门世家;名门世家基本信息;广源国际广场;;新港．财富广场 ;;梧桐苑 ;;舜德花园 ;;小 结; 以上列举了河西区域，本项目所在片区及周边的代表性楼盘，这些楼盘具有以下特征特点： ——品质较高； ——体量较大； ——商业组合、环境生态的观念广泛应用； ——定位多样化，覆盖比较全面。 整体而言，本区代表项目，已经具备了一定的开发水平，对各自项目的卖点提炼也比较明确，符合项目地块特点。与潇湘新城地块相比，体量相对较小，关注目标也只限于项目本身。;片区代表项目特征总结分析;三、项目SW