淮安别墅产品定位方案PPT.ppt

淮安别墅产品建议方案2010-08-18;城市简析篇 市场分析篇 产品建议篇 客户分析篇 项目营销篇;一、城市简析篇;一、城 市 区 位; 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 ;二、城市背景;文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。;三、城市概况;上海; 淮安??建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 ;四、城市经济;1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。 2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。 ;数据来源：各市政府工作报告和统计局;06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段;固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;五、发展规划;主城区;城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。;城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。 对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强有力的支持。;二、市场分析篇;一、市场总述;淮安房地产市场总述;淮安房地产市场总述;三、住宅市场;成交结构;产品结构;成交结构;产品结构;产品结构;09年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑;成交价格;四、别墅市场;中式别墅;通过实际现场调查，本地别墅产品给我们留下的印象是： 淮安别墅市场逐渐向开发区转移，逐渐追求差异化的市场定位和产品定位，但是整体项目定位不明确。 建筑形式多以双拼及联排为主。 别墅产品目前价位最高报价9000，客户承受的心理价位为单套100万以下。 ;经济开发区的别墅项目主要以双拼和联排为主，另有少量独幢别墅，目前其整体去化形势较慢，但是有潜在的选择高档项目的客源。 □别墅市场的细化将促进淮安市高端住宅市场的形成。 □主力客群：国家公务员、效益较好的企业工作人员、商