精品报告——柳州荣和天誉前期报告.ppt

柳州市荣和天誉项目前期市调报告 ;本报告思维框架导图;柳州房地产环境;柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市;柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）;柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道;柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康;产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长;柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展;人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障;“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用， 在十年之内，本项目的区位优势不可复制;结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展;柳州房地产环境;房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航;近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米;年柳州市经营性用地成交汇总一览表;三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显 ;政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律;结论：柳州市房地产总体保持供需平衡，产销两旺，目前市场情况健康良好;河东房地产环境;按现有市场格局，柳州房地产区域可划分为河东、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板块；河东板块是公认的房地产标杆性区域;项目名称;地段是最大的卖点，缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大;营销从地段优势转向打造优越的生活方式，开始注重品牌和细节，逐渐走向成熟的模式;需求特征以投资和自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素;华展华园;盛天龙湾;清华坊;阳光100;大城小院;中央美地;兆安现代城;凤起新都;结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移;河东商业市场;初步形成“1＋6”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈;区域商圈各有特色，河东区是发展中的大型商务办公金融中心，发展潜力不可估量;商业项目名称;谷埠街国际商场在柳州市商圈格局中占据有利地位，发展势头强劲;阳光100城市广场是柳州市商圈中的新生一代，发展潜力不可估量;冠亚尚城国际为柳北商业圈注入一剂强心针；保利大江郡激活柳北商业圈;结论：柳州市商业地产开发投资热情逐年上升，商业氛围和商业地产价值有待开发； ;酒店业发展缓慢，目前五星级酒店仅有一家，供求不平衡，未来发展空间极大;未来几年内柳州市酒店业将步入快速增长期，商业地产将蓄势待发;写字楼、办公公寓供给量不大，需求量大，竞争激烈；未来发展潜力不可估量;写字楼、办公公寓供给量很大，需求量大，或将成为柳州商务办公第一场所;写字楼、办公公寓供给量较少，需求量不大，整体来看乏善可陈;企业管理资源网/ ;河东住宅、商业市场回顾;项目分析;本案位于河东板块北片区沿江路中部，地块临江，位置绝佳不可复制;本案地块周边路网清晰，交通便利，但地块内有大量土方前期工程较为繁琐;本案地块周边配套比较好，尤其三大名校环绕其中，人文环境资源十分难???; SWOT;项目战略发展方向(SWOT分析结论）;初步测算本案可售最大建筑面积为40万㎡，综合容积率为2.71;A、C地块适建7F办公、酒店，底层开发成系列商铺，加强项目地块整体连续性;企业管理资源网/ ;B、D地块适建高层组团、6F多层洋房组团，各地块中心可规划园林景观;E地块适建7F商服配套，办公、写字楼;F地块适建20-30F高档住宅，底层沿街开发成系列商铺;本案商业价值顺序：ABCDE；能否把图中所示A区域的商业盘活，是本案成功之关键;各物业功能比较分析：住宅＋酒店+办公公寓+沿街商铺更利于项目运营;本案必须体现以下七点;本案必须具备立足于以下两个视野;THE END ！