森林湖·年度提案策略(城市回归自然时)教程.ppt

; 前言 2012年，对于销售来说最大的目标是最大程度消化3、4、8、16号楼的剩余产品及别墅产品的销售。对于推广来说产品品质及项目地位的提升，将对后续产品的开发形成良好的口碑。因此，在新一年的推广过程中，我们的重点在于公寓形象的升级，以及别墅产品的全新呈现。;PART1 政策决定市场 PART2 需求决定策略 PART3 公寓产品全新升级 PART4 别墅组团绝美登场 PART5 2012年3月-2013年2月攻击策略 ;PART 1 政策决定市场;“ 绝不可以动摇 ” 国务院总理温家宝2011年11月6日在上海合作组织成员国总理会议上表示：房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。;“限购令”延期 ? 在住房和城乡建设部知会地方政府继续执行限购令之后，海南省海口市率先对外做出继续执行楼市限购政策的表态。2011年12月6日，海口市住建局市场处有关负责人表示，海口限购令没有期限，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。海口三亚的“限购令”效果俨然已成为全国调控中的一个“成功案例”。而海口限购政策的再延长，使海南楼市走向了更深层次的调整阶段，房地产的发展调整、房地产企业的销售生存策略及市场的预期等都将发生变化。 ;成交量大幅下滑 ? 海南楼市经历了国八条、限购令、限贷加息等诸多政策的影响，成交量明显下滑。调控加重了购房者的观望气氛，屡屡拔高的二套首付比例和贷款基准利率增加了购房者首付与贷款的压力。众多刚需住房的中层收入群体选择观望；投资型购房客户需求被抑制，主要购房群体来自岛外的一线城市受到“致命一击”，整体房地产成交也陷入长期低迷状态。有数据显示，今年海南商品房销售面积和金额同比下降。;打折促销成常态 ? 受到宏观调控的影响，在楼市成交量低迷的情况下，房企为了能够甩掉房源，快速回笼资金，在销售不景气的情况下，降价促销成为唯一的手段。在中小型房企资金链比较紧张的情况下，在融资无法获得大量资金的时候，只会选择调整价格，以尽快甩掉房源回笼资金，否则这些企业就有可能面临资金链断裂的危险。而一些比较有实力的房企，在资金比较充裕的情况下，往往会根据市场的反映来调整扩张的进度，资金充裕的房企在短时间内有抗压的能力，不会对楼盘的价格作调整。;春节期间海南楼市成交乏力 冬季往往是海南楼市的黄金季节，但是今年这个惯例被打破了。新华网报道：春节期间（1月23日-1月28日），海南商品房成交量总计216套，其中海口仅成交4套，琼海成交6套，三亚楼市一片红火，春节期间贡献206套。 整个春节期间，商品房网签成交216套的成绩同比去年396套下降了45.45%，楼市陷入了“旺季不旺”的尴尬境地。 ;三亚“龙抬头” 如今到海南置业的，没有纯粹投资的，更多的是度假与保值目的兼具的购房人。国际旅游岛的利好让庞大的旅游人群涌入的同时，也将海南楼市带向沸点。尽管2011一年来调控从严，让海南楼市饱受清冷，但是春季期间，海南楼市还是迎来了一轮放量的高潮。不过今年春节海南楼市热，却只热了以三亚为代表岛南大三亚区域，而以海口为代表的岛北城市，楼市成交依然惨淡。据数据统计，三亚大盘成交量直线上涨，部分楼盘传出一个半小时热销34套，2012年三亚楼市“龙抬头”。 ;分析总结： 1、三亚、海口及东线的限购令仍旧是对本项目的利好消息。 2、单一的打价格战已经不能成为解决销售的有利途径。 3、三亚市场客户潜力不容忽视。;PART 2 需求决定策略;。;PM2.5 空气负氧离子含量12000个/m3 对于内地一些大城市PM2.5纷纷暴表的情况，作为空气负氧离子含量12000个/m3的五指山，则犹如一个“天然氧吧”，拥有着有了得天独厚的养生条件。所以在今年的推广过程中“纯净空气”将继续成为本案推广的重点。;“候鸟式养生” “候鸟式养生”是指随着季节的变化，为了躲避酷暑和寒冬，享有一个舒适的养老环境，越来越多的老年人做了春夏北上，秋冬南飞的“候鸟”。每几个月一次的高频飞行，不仅增加了经济支出，对中老年人健康而言有一定的影响。;候鸟式养生 冬暖夏凉，年均温23℃ 对于三亚夏天的炙热，海口冬天的阴冷而言，五指山冬暖夏凉的气候，23℃的年均温，是海南四季最舒适的地方。;“居住孤独感” 对于初来岛内居住的外地客户，更多考虑的是邻居不认识、周边不认识、不知道做什么好，每天找不到生活乐趣。在此前提下，即使资源再好，也无法成为岛外客户长时间生活的第一人居选择。;居住孤独感 全时居住 针对客户的切身感受和心理状态，森林全时生活方式是二期的推广重点，将项目从单一的资源诉求回归到产品本身。通过生活