房地产估价实务与案例实训报告.doc

PAGE  PAGE 31 广东建设职业技术学院 房地产估价实务与案例实训报告 系 别：经济管理系 专 业：房地产经营与估价 班 级：09级房地产经营与估价(1)班 姓 名：梁田胜 学 号：0905060117 指导老师：章鸿雁 广州市白云区人和镇穗和城楼盘估价报告 项目名称：广州市白云区人和镇穗和城 委托人：蓝亭续房地产有限公司 估价机构：梁田胜估价事务所 估价人员：梁田胜 估价作业日期：2011年6月13日至2011年6月17日 估价报告编号：001 目录 一、致委托方函 4 二、估价师声明 5 三、估价的假设和限制条件 5 四、估价结果报告 7 五、估价技术报告10 六、估价测算过程15 七、估价结果确定19 八、附件20 一、致委托方函 蓝亭续房地产有限公司： 承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为二〇一一年六月十三日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下： 委托估价房地产为广州市白云区人和镇穗和城 该房地产在估价时点的评估结果如下: 评估总值：44311万元 大写金额：肆万肆仟叁佰叁拾叁万元整 梁田胜估价事务所 法定代表人：梁田胜 二〇一一年六月十七日 二、评估师声明 我们郑重声明： 1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。 6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自 2011 年 06 月 13日至 2012 年 06 月 13 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。 三、估价的假设和限制条件 (一)、估价假设条件 1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。 2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 3、不考虑特殊买家的额外出价。 4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件： ①自愿销售的卖主； ②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价； ③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。 5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。 6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。 (二)、估价限制条件 1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。 2、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。 3、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 4、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。 5、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。 6、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 四、评估结果报告 (一)、委托方 名 称：蓝亭续房地产有限公司 (二)、估价方 机构名称：梁田胜估价事务所 法定代表人：粱田胜 住 所：广州市白云区 营业执照注册号:44011119900401 资质等级：一级 行政许可决定书号:建住房许（2011）057 证书编号：建房估证字[2011]051 有效期限：2011年5月112014年7月11日 发证机关：中华人民共和国建设部 (三)、估价对象概况 估价对象位于白云区人和镇人和墟路段，106国道与方华公路的交汇处。人和作为连接广州市中心城区与花都区的重要交通咽喉，机场高速、北二环高速、106国道、白云六线（建设中）贯穿其中，地铁三号线人和站在项目附近。 穗和城总建筑面积66199㎡，占地面积为22474㎡，地上建筑面积45094㎡，地下两层建筑面积21105㎡，容积率为2.0。穗和城一期由5栋11层电梯小高层组