出让土地使用权.ppt

出让土地使用权;第六章 出让土地使用权 主要内容： §6—1 出让土地使用权概述 §6—2 国有土地使用权出让的条件、程序和方式 §6—3 国有土地使用权出让合同 §6—4 划拨土地使用权出让法律规定 重点：出让土地使用权的本质;土地所有者，即国家和集体，一般不直接利用土地。这就有必要实现土地所有权与使用权的分离，让直接利用土地的主体获得土地使用权，保证土地使用者的利益。 土地使用权出让使实现土地所有权与使用权分离的一种主要形式。国有土地分为城镇国有土地、农村国有土地；集体土地又分为农地和农村建设用地。不同的土地，土地使用权出让的方式和程序等内容都是有区别的。 通常所说的土地使用权出让是指城镇国有土地使用权出让。;§6—1 出让土地使用权概述 出让土地使用权是—种财产权利的概念，指通过“土地使用权出让”这一法律行为所获得的—种土地用益物权。也就是说，土地使用权出让是出让土地使用权的一种取得方式。 一、国有土地使用权出让的概念 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《出让转让条例》)第8条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为”。具有如下特征：;1．出让主体的独特性。土地使用权的出让主体，即出让方，只能是国家或其代表，其他任何组织或个人不得以土地使用权出让主体参与出让活动：《出让转让条例》第8、9、10条规定，国家以土地所有者的身份将土地使用权在—定年限内让与土地使用者；国有土地使用权出让，由市、县人民政府负责，由市、县地政部门实施。;2.受让主体的广泛性。《出让转让条例》第3条规定，我国境内外的任何组织或个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，成为土地使用权的受让主体，既受让方。 3.客体的有限性和计划性 。由于土地数量的限制，土地出让必须有计划地进行。《出让转让条例》第9条规定，土地使用权的出让，要有计划、、有步骤地进行。《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(以下简称《出让权限通知》)第2条规定，出让使用权的国有土地的用地指标，要纳入国家下达的地方年度建设用地计划，未经批准，不得突破。;4.期限性。《出让转让条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 5.有偿性。《土地管理法》第55条规定，以出让有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用上地。这—规定，使国有土地所有权通过使用权出让在经济上得以实现，既扩大了政府财政收入来源，又加大了对土地使用者在经济上的制约力度，调动了使用者合理利用土地的积极性。;6.为一种创立财产权的行为。通过出让，土地使用权从土地所有权中分离，成为一种用益物权，具有用益物权的一般特性。创设财产权时，对于土地所有权人和±地使用权人的权利义务进行了明确的界定，这是使土地使用权成为一种独立物权的必要条件。 7.属民事法律行为。土地使用权出让产生土地财产法律关系，出让方和受让方的法律地位是平等的，双方的权利义务具有对等性。因此，土地使用权出让应遵循民法的基本原则，如平等、自愿、有偿原则等。;二、出让土地使用权的概念 出让土地使用权是通过土地使用权出让所获得的—种土地用益物权，可以是基地使用权，也可以是农地使用权。其法律特征与第五章介绍的基地使用权和农地使用权的法律特征相同，这里不再具体介绍。 需要注意的是，出让土地使用权有时也简称为土地使用权，而“土地使用权”是—个内涵不太明确的概念，它可以是用益物权；也可能仅仅指使用土地的权利，即所有权的权能之一，而不是一种独立的物权。 ?;三、出让土地使用权与划拨土地使用权的区别 划拨土地使用权是通过土地使用权划拨所取得的一种土地用益物权，也可以是基地使用权或农地使用权。所谓的农地使用权划拨，是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿的转移给土地使用者，它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不没定土地使用权的期限，但却设定了一定的限定条件，如除了符合《出让转让条例》第45条规定外，不得转让、出租和抵押。有时对于土地所有权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，在使用过程中可能因此而导致“行政干预”或“产权不清”的问题。;出让土地使用权与划拨土地使用权的区别主要表现为： 1.取得方式不同。出让土地使用权通过出让取得，有偿、有期限；划拨土地使用权通过划拨取得，无偿、无期限。 2.权利义务关系不同。对于出让土地使用权来说，土地所有权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，因此，它是一种