土地使用权转让.ppt

土地使用权转让;第七章 土地使用权转让 ? 主要内容： §7—1 国有土地使用权转让概念、原则和条件 §7—2 国有土地使用权买卖 §7—3 国有土地使用权交换、赠与与继承 §7—4 划拨国有土地使用权转让 ? 重点：国有土地使用权转让的程序 ? ?;土地使用权，是—种用益物权，主要通过土地使用权出让而创设的独立财产权。国有土地和集体土地都能通过出让设立土地使用权。;§7—1 国有土地使用权转让概念、原则和条件 —、转让的概念和与出让的区别 国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为。就其本质而言国有土地使用权转让属于财产权转移的一种，发生财产权之法律主体的变更，而财产权之性质和内容不发生本质的变化，即转让之后，国有土地使用权仍为用益物权，保留与出让产生的土地使用权一样的性质。目前，我国的国有土地使用权转让的法定形式有：买卖、交换、赠与和继承4种。;国有土地使用权转让与出让的区别如下： 1．国有土地使用权出让是创设财产权的行为，而国有土地使用权转让是转移财权的行为。出让之前，作为独立物权的土地使用权并不存在，土地所有权所包含的占有、使用、收益权能归国家，通过出让，才把这些权能分开，成为一项独立的财产权、用益物权，并让与土地使用者。因此，出让的行为是创设土地使用权的行为。但转让，只是土地使用权这种用益物权在公民和法人之间的转移。;2．法律关系主体不同。国有土地使用权出让的法律关系主体，一方是土地所有者，另一方是土地使用者。国有土地使用权转让的法律关系主体，双方都是土地使用者。 3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同。国有土地使用权出让金除了土地所有者在土地上的投资外，主要是地租。地租是土地所有权特有的经济表现，是土地所有权借以实现的经济形式。国有土地使用权转让费除包括出让金、土地使用者的投资与孳息外，还包括经营利润。;4．国有土地使用权转让不对国家的所有权产生任何影响。新的国有土地使用权受让人在享受权利的同时，也承担对土地所有者(出让方)的各项义务。;二、国有土地使用权转让的原则 ? 国有土地使用权转让的原则是指在国有土地使用权转让的过程中，双方当事人应共同遵守的行为准则。国有土地使用权转让是平等主体间的一种民事活动，故其必须遵守平等、自愿、有偿、不得损害国家和社会公共利益等一般民事活动准则。但由于其客体的特殊性，还必须遵守下列原则。 ;1．国有土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利义务随之转移。此即“认地不认人原则”。不管土地使用权转让多少次，转让到谁，其权利义务仍与原国有土地使用权出让合同中受让人享有的权利义务基本相当。 2．国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移原则。我国现行法律采用的是土地使用权与其地上建筑物所有权相一致的原则，这两种权利不分离。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转移时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” ?;3．国有土地使用权转让年限，不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并签订合同。 4．国有土地使用权和其地上建筑物、其他附着物所有权转让，都要依法办理过户登记。采用登记要件主义，只有登记后才有法律效力，受法律保护。 5．国有土地使用权转让价格应由地产评估机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。转让国有土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税；成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。;6．国有土地使用权转让后，需要改变土地用途的，应按照《出让转让条例》第18条的规定办理：应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 ;三、国有土地使用权转让的条件 ? （一）出让土地使用权整块转让（宗地转让）的条件 为了防止“炒地皮”，《出让转让条例》规定，通过出让而获得的宗地国有土地使用权转让时，受让人必须按照出让合同所规定的期限和条件进行投资、开发建设后，方可转让。即其具体条件由出让合同具体规定。;我国《城市房地产管理法》第38条规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的25％以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。 关于以上两个法律条文衔接的问题。首先应该符合《城市房地产管理法》第38条的规定，这是法定条件；其次，根据《出让转让条例》的规定，看出让合同中的具体约定。如果合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法定条件；如果合同无约定，依法定条件。;(二)成片开发土地转让的条件 《城市房地产