尺度地产成都写字楼市场调研报告.ppt

10月写字楼市场月报 ;城 东 写 字 楼 ——东大街板块;总述;东大街写字楼分部情况;东大街1号地块 2008年8月13日，东大街1号地块被阳光保险集团以1500万/亩竞得。;●◎九龙仓 天府时代广场;●◎ 天府时代广场规划;●◎成都商会大厦;销售价格、周期;●◎新鸿基东大街攀成钢项目 ;●◎花样年·喜年广场;●◎东方广场2期;●◎国嘉·新视界;东大街商务写字楼调查总结; 区域物业类型将以五星级酒店、甲级写字楼和高档住宅为主。包括九龙仓天府时代广场的五星级酒店、香格里拉大酒店、未来东大街沿线将会超过6个五星级酒店，加上其它星级酒店和快捷酒店，可能会有20余个商务酒店。; 目前东大街板块共有14个写字楼项目，其中已入驻项目5个，销售时间在2003~2005年间，单价在6000元以内；已销售完的在建项目2个，销售时间在2006~2007年间，单价在5000~7000元之间；在售项目只有国嘉新视界，销售均价在10000元/㎡左右，规划项目6个，预计未来三年内入市，预计销售均价在10000元/㎡左右。;租金情况;入驻企业情况;市中心写字楼 ——人民南路沿线;总述;市中心板块写字楼分布;市中心(一环路内)板块甲级写字楼分布;市中心板块在建写字楼分布;●◎ 中环广场;◎● 时代广场;◎● 华敏翰尊国际;◎● 仁恒广场;◎ ● 航天大厦;供应情况 该区域已入驻项目14个，体量达40万平方米以上，其中甲级项目存量达25万平方米，平均空置率为15%，占用量21万平方米。 未来2~3年入市项目个供应量8个，预计体量达30万平方米以上，其中甲级项目2个，供应量预计在7万平方米左右。 ;此表内项目均为已交付使用项目，调查价格为转手报价。其中华敏项目不售，只是一个对外报价，不进行销售。新建项目目前尚未进行销售，具体售价不详。;据调查该区域代表写字楼租金价格情况见下表，从表中可看出甲级项目租金在100~120元/㎡月之间，乙级项目租金在65~80元/㎡月之间。;该区域甲级写字楼7座（冠城、时代广场、川信、城市之心、仁恒广场、航天科技大厦、汇日央扩），是目前甲级写字楼分布最多的区域。采用高标准的硬件配套设施，进口高速电梯、中央空调、新风系统、充足停车位、多功能会议室，实现智能化办公。在物业管理上（除川信外）由国际知名五大行之一的专业公司打理。 高品质的在建项目以仁恒广场为代表，以节能环保为基本理念，在传统高智能化基础上，采用了地热系统，打造会呼吸的办公空间。 入驻率在80%以上，租金在80~120之间，物管费在15~17之间。 由于汇日央扩、香格里拉的硬件品质、配套资源最为优越，租金相对较高，达150~180元/㎡月；香格里拉的物管费则最高，达20元/㎡月。;入驻情况 该板块写字楼主要分布在三个点上，即天府广场侧人民南路两侧；春熙路商圈；顺城街金融圈。由于市中心土地资源稀少，新项目较少，只有新加坡仁恒广场、航天科技大厦两个项目。 目前早期入住项目招租率较高，在70%~100%之间，达甲级标准的项目招租率在90%左右，如川信、冠城广场、时代广场。 新入住项目入住率不理想，如香格里拉、中环广场等，香格里拉偏离城市商务中心，而中环广场则是由于处于城市中心交通拥堵地区，停车、出行问题成为影响项目品质的重点因素。;甲级写字楼：外资企业占53%，内资企业占47%。从行业上看，以制造业、通信科技、专业服务为主，占租客的79%。 乙级写字楼:内资外地企业在成都设办事处占60%，本地公司35%，合资公司5%。从行业分类上看，以消费品、专业服务、通信科技、自造业为主，类似甲级项目租客。 普通写字楼：以本地中小公司为主占80%，外地公司设办事机构占15%，少数外资企业占5%。从行业上看，以专业服务、消费品为主，占租客85%。;已入驻项目;未 来 供 应;城南写字楼 ——人民南路沿线;总述;城南区域写字楼分布;●◎ 来福士广场;●◎ 力宝大厦;大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88㎡，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m； 4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m； 5—12F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，最高吊顶净高2.9米； 13F：国际商务会议中心和写字间，写字间最高吊顶净高2.9米； 14F—23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米（A栋、B栋面积分别为1084平米），最高吊顶净高2.9米；四层为开放式国际商务空间，为大厦的企业配套服务，如为律师机构、建筑设计机构提供灵活的办公空间。 五楼至二十三楼为办公写字间，主要目标客户群体为世界500强、国内大型企业、发展良好的国内企业。其中，5楼—8楼，15楼—23楼为整销售楼层，9楼—14楼为