怀化市国泰汽配城策划书.doc

怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案 PAGE  PAGE 29 国泰汽配城策划书 一、市场分析 1、怀化市房地产市场分析 怀化市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 怀化房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，大致可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： （1）04年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特征，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特色：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（多数集中在湖天开发区周边）。 销售特色：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏低，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。但市场需求量大，处于卖方市场。 （2）2004年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对专业的营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。（如04、05年开发的“琼天广场”“西都银座”，这是怀化最开始注重营销策划的商业楼盘） 06年后由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，现在一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。可以说07年将是怀化房地产业重新洗牌，优胜劣汰的开始。 项目特色：产品多元化，在经历了03年开始的高层住宅的风潮后，现在的市场仍以多层为主的同时，高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，特色鲜明，并且小区品质不断提升。（如“银湾小区”“天龙御园”“雍景豪庭”）改为以商业项目为主附带住宅阐述 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化： （1）客户需求的变化 客户已由先期的单纯追求满足居住要求、经营环境、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性、升值潜力性方向转变。同上 （2）市场环境的变化 地理环境：逐步打破了地域限制，（如河西的“滨江花园”，麻阳路口的“西都银座”）从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：住宅楼盘产品多元化，多层仍为主力，高层发展较快， 商业楼盘更趋专业化市场发展。并逐渐为市场所接受。 （3）开发商的变化趋势 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，有炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。 2、怀化商业地产现状 怀化的历史沿革及城市的发展，决定了怀化在西南五省周边物流中心的地位。怀化历来有“火车拖来的城市“之称，湘黔、焦柳、渝怀铁路相聚于此，209、320国道在此交汇，得天独厚的地理位置、四通八达的交通网路，使怀化形成了以物流批发业为主的商业形态。 目前已营运批发市场的状况，各类批发市场分布见下表： 项目名称项目属性占地面积项目 地址怀化中心市场综合市场(服装、家禽、农、水产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)60亩人民南路怀化蔬菜果品批发市场农贸34亩茶园东路4号太平桥市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)15亩迎丰中路迎丰市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)12亩舞阳大道城东市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)8.8亩迎丰东路从上表可以看出：目前怀化的还没有建成的专业的汽配物流市场，而且其他的专业批发市场普遍存在脏、乱、差的特点，专业性、规模性不强，配套不完善，管理混乱。 近几年，在政府的的 “一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”发展思路下，逐步形成了以河西为主的一批专业的批发市场，主要情况如下： 名称分布业态西南陶瓷装饰材料城河西陶瓷、洁具、