房地产集团发展战略目标梳理.ppt

房地产集团管理提升咨询项目 外部环境分析及战略目标梳理报告;声 明;目录;目录;目录;目录;从房地产行业发展态势看，行业门槛提高和整合加速将促进行业集中度逐步提高，规模化、专业化、跨区域化、资本结合等将成为业内企业主流发展趋势;目前我国房地产业处于发展阶段，从99年以来，房地产投资持续增长，2006年房地产建设继续保持较快的增长速度，整个行业依然呈现较好的发展势头;2005年国家开始对房地产行业实行宏观调控，但收效甚微，供小于求导致2006年上半年房价出现报复性上扬;从净资产利润率和销售利润率来看，在众多产业中房地产行业依然处于优势地位，具备较好的投资前景;供给面上，自2000年以来，我国商品住宅施工、竣工面积一直稳步持续增长，保持了良好的增长趋势;需求面上，估计2020年之前，国内住宅开发总需求将达到99亿平方米，平均每年的住宅需求都保持在6.6亿平方米左右，未来数十年间，国内的房地产市场将总体呈现需求拉动型的格局;与香港、美国等房地产发达的国家和地区相比，目前我国房地产行业的集中度很低，受政策导向等多种因素影响，行业集中度将迅速提高，这一过程中蕴含着极大的机会，竞争将日趋激烈;2006年房地产企业第一的万科市场份额不超过1%，百强企业占全国市场份额18.06％，但在北京、上海等少数地区已初现集约化;目前我国房地产企业已经开始呈现四层面的竞争分布格局;总体来看，房地产企业在未来的竞争中将日趋呈现资本竞争、专业化运作和跨区域化发展三大趋势;目录;房地产业特性：政策周期性、地域性、资本性 ——充分认识行业特性是房地产研究和决策的前提;政策周期性：我国房地产周期受国家政策的影响较大，房地产业随着政府宏观调控呈现周期性波动;针对房地产业的周期性，房地产开发企业纷纷从多业态化开发和跨地域开发两个手段来平衡周期性风险;地域性：房地产行业具有较强的地域性，生产分散，不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，在一定程度上限制了房地产业规模效益的提高;资本性：中国房地产行业正逐渐变成大资本的竞争，缺乏资本实力的房地产企业将被淘汰出局，资金实力雄厚的企业却趁调整期大幅拿地;不同的房地产行业特性，决定了企业战略的天然走向;目录;对行业趋势的分析，将通过PEST模型，从经济、政治、技术和社会文化四个方面来进行;首先，从经济形势来看，国民经济总体增长强劲，居民人均可支配收入持续增长，消费能力不断增强;根据国研中心的预测，“十一五”期间，在国家稳健的宏观经济调控政策下，GDP将保持平稳的增长，为房地产业的长期发展提供支撑;从社会因素来看，城市化进程的加快、城市格局的调整构成了对房地产长期增长直接拉动因素，为房地产业的发展创造了空间，同时居民需求形态的转变也对房地产产品提升提出要求;根据我国城市化发展的要求，到2025年，平均每年需增加住宅3亿平方米，这将成为我国房地产行业的巨大需求支撑点;同时城市化所带来的大量二线城市行政中心迁移，也为房地产开发商提供的巨大的市场机遇;恩格尔系数的持续降低，居民收入的持续增长，都将带来推动居民生活形态和需求内容的变化;从房地产行业来看，对于住宅产品的需求也由粗放型阶段向国际化、人性化阶段出现转变;从政策面来看，影响房地产行业的宏观政策主要有四个：财政政策+金融政策+土地政策+产业政策，对房地产行业起到不同的作用;财政政策：总体来看，2006年我国继续实行稳健的财政政策，大量政府投资让位于民间资本，大量新的投资机会出现;特别需要注意的是，正在讨论中的土地出让金分配制度改革将可能对土地供应市场产生巨大影响，导致土地供应量减少;时间;从资金的供给面来看，银行资金今后一段时间内仍是开发企业融资的主要渠道，但应提前考虑拓宽融资渠道，应对可能出现的货币紧缩政策;在融资渠道上，信托融资的门槛被大大提高，但同海外资金的合作机会开始增加;时间;土地政策的不断加压，使得房地产企业的拿地成本不断攀升，迫使企业必须增强内在融资能力、成本控制能力和开发增值能力;产业政策:2006年，国家出台一系列调控政策，短期内可能对房地产行业产生一定的负面影响，但是从长期看，能够有效释放风险，避免风险累积，有助于行业长期平稳发展;国六条、十五条及后续实施细则强势出台，新一轮宏观调控的重点是调整供应结构和稳定房价，从增加房源的“有效供给”和抑制客户的“有效需求”来双向调节房价;从技术方面来看，国家自1999年来一直在致力推动住宅产业化工作;目前中国房地产行业的工厂化生产程度很低，导致生产周期过长，有效的提升自身的工厂化生产能力，缩短开发周期，降低开发成本，是国内房地产领先企业努力的方向;总体来看，增速放缓和调整中向上是我们对整个行业发展方向的基本判断，调控的初衷和需求的刚性都不支持行业走向房价持