海南海口市西海岸休闲度假地产项目定位及开发运营策略_140p_前期策划教程.ppt

海南海口市西海岸定位及开发运营策略; 一 海口房地产市场及项目市场评估分析;第一部分：海口房地产市场及项目市场评估分析;海口土地市场概况（2007-2009年）;成交量高速增长。受国际经济危机影响，2008年土地成交约66.9万平方米，有所下降，同比下降76.4%；但随着经济回暖，2009年土地成交约227万平方米，同比增长239.3%。 土地成交金额高速增长，地价快速攀升。2008年土地成交金额约22.2亿元，同比增长443.1%；2009年土地成交金额约42.8亿元，同比增长98.8%。 流拍率减少，需求旺盛。 2007年挂拍土地成交率为34.1%，但至2008年土地成交率高达65.5%，2009年成交率68.8%。 政府土地储蓄急剧下降。2008年挂拍土地约366万平方米，同比下降9.2%；2009年挂拍土地约217万平方米，同比下降40.7%。;房产市场发展上扬，土地市场火热 在海口房产市场需求及价格上涨的发展态势带动下，自2008年开始，土地成交金额及成交率均大幅上涨。 开发商积极购地，土地供应量急速锐减 在房产市场的上扬发展态势及土地资源稀缺的双重作用下，出现开发商购地、囤地热潮。 政策利好刺激，地价快速攀升 随着国内大型房地产开发企业巨资拥入海南，以及国际旅游岛的政策利好因素，海口地价持续攀升。 ;海口房地产投资情况（2006-2009年）;房地产投资稳步增长。自2007年开始，年增长近20%，投资金额年增长近10亿元。 供应市场活跃，市场需求势头强劲。2007年为海口房地产供应井喷时期，增长幅度大。2007年开工面积约200万平方米，同比增长25.02%，竣工面积约130万平方米，同比增长62.1%。 价格强势上扬。2007-2008年间，受经济危机影响，国内多地都出现房地产下跃情况，海口房地产整体市场出现“量跃价涨”态势，2008年价格涨幅约33.5%。 2009年国际旅游岛强势拉升。2009年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。;受国际旅游岛政策利好因素影响，2010年最近两月成交均价突破7500元，并呈持续上升势头；销售面积也在持续增长（销售合同备案推迟导致价格上涨和销售量上涨滞后）;海口房地产市场评判（1）;海口房地产市场评判（2）;得势——政策环境因素 “海南国际旅游岛”国家战略的政策利好，将是大市场环境的重要支撑点及机遇。 得时——市场环境因素 所在区域项目，乃至海口其他项目，都出现房源紧缺及价格攀升现象，本项目正是处于市场需求旺盛的时机，未来市场看好，但要提升项目综合竞争能力，以避免市场低迷，对项目造成的影响。 得地利——区域环境因素 本项目所在区域集高档居住、高档酒店、高尚运动、行政、会展等于一体的城市重点发展区域——西海岸，拥有得天独厚的区位优势。 ;第二部分：项目区域及目标客户分析;西海岸片区发展定位;;西海岸片区发展定位——区域整体效果图;西海岸区域未来发展方向： 行政服务中心 区域总部经济基地 国际会展中心 度假商务星级酒店聚集区 金沙湾旅游产业区 新海综合物流园区 生命健康养生基地 教育高科技产业基地 长流创意产业园区和跨海交通枢纽等 ——是海口未来城市建设的新亮点;优势分析 丰富海景资源及海岸线 未来海口市行政中心 未来海口市会展中心 高档住宅区，片区规划方正有序 高档休闲运动集中区 高档酒店休闲功能集中区 ;劣势分析 生活配套不成熟 交通网络不够便捷 入住率低，人气不足 临海区位、潮湿，建筑物易受腐蚀;机会分析 海南国际旅游岛建设，所带来的机遇 琼珠海峡跨海大桥重大工程，亦将是区域发展的机会点 海口新市政府、新会展中心等市政重点工程，将是区域发展的又一机会; 威胁分析 来自海口其他片区的区域竞争威胁，如盈滨半岛、新埠岛、东海岸 来自国家关于抑制房价的宏观政策，所带来的威胁，如提高二套房贷首付、未满五年转让房产全额征税等;西海岸片区主要楼盘基本情况汇总（1） ;西海岸片区主要楼盘基本情况汇总（2） ;西海岸片区户型面积情况 ;一房户型： 片区一房供应以大一房为主，81-100平米面积的一房，占64%;两房户型： 片区两房面积以80-120平米为主，占89%（其中80-100平米，占41%）。;三房户型： 片区三房面积以140-180平米为主，占55%，110-140平米三房，占42%;四房户型： 片区四房面积以200-240平米为主，占72%。;别墅产品户型情况 ;西海岸片区客户情况;西海岸片区房地产市场综述;目标客户特征 ;;?;;客户来源：北京、上海、浙江、山西、四川、东北等地区。 客户社会阶层：精英阶层为主导 购买用途：以投资度假为主，养老居住为辅 置业情况：二次或二次置业以上 年龄结构：35-55岁 购买驱动力