临时销售中心建议.doc

建立临时销售中心的建议 一、本案所面临的现状 1、2010年房产新政的影响：对焦作房地产市场影响不大。 首先，因为焦作是三四线城市，房价没有过快上涨，焦作市民购房还是以刚性需求和改善性需求为主，炒房子的投机行为在焦作很少见。因为房子没有人炒作，所以焦作市房地产行业是健康的，受到的影响会更小。 其次，随着时间的推移，焦作市的房价还会稳步上涨。但是目前新政对焦作还是有一定的影响，国家强硬的房政手段势必会影响焦作房企的信心，更会使焦作购房者产生观望情绪，使真正的购房者增加购房成本，将一少部分想买房的客户拒之门外。 从另一个侧面来说，此次新政对焦作房地产市场还起到了促进作用。在房政的调控下，很多一二线城市的房企纷纷转战焦作这样的三四线城市。它们进驻焦作市场后，其先进的开发理念、高超的开发水平会影响焦作当地房地产企业的发展，这对焦作房地产市场有极大的推动作用，能使焦作人民的居住水平得到很大改善。 2、2010年下半年作为房地产销售的重要时期，对于体量相对较大的本案来说是个不容错过的销售时机； 市场竞争越来越激烈， 焦作作为三四线城市，其市场容量相对有限，抢占市场是我们的首要任务。 3、近十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。 2008-2010年焦作房地产市场数据分析年份均价（元/㎡）较上年涨浮（%）20082812200930006.6↑2010339213.0↑4、项目周边楼盘竞争激烈，亿祥东郡、龙园湖国际广场等对项目目标客户的分流，项目启动晚于同区域内同类项目，市场竞争压力大，本案将面临接待客户的问题。 5、如果在下半年没有销售中心接待客户做支撑，推广工作耗费的营销费用将是为他人做嫁衣裳。 6、如果在本案入市期便出现销售与推广工作脱节的情况，后期这种情况将会持续??段时期，对于客户积累和销售促动将产生不良影响（客户口碑、销售率）。 二、东方花园一期销售方案 项目一期所剩房源：99套 1、口碑营销? ?通过广告定位，提升项目形象 2、现场营销? ?现场直销，现场环境、氛围包装刺激消费 3、活动营销? ?SP活动制造沸点 4、信息营销? ?短信平台、DM直邮，让客户及时了解项目销售动态 三、设置临时销售中心 1、选择临时销售地点：山阳建国饭店。山阳建国饭店地处焦作市中心繁华商业区，距火车站车程5分钟，距著名的云台山旅游风景区40分钟车程，是集商住、会议、娱乐、健身、休闲为一体的高档商务酒店，山阳建国饭店目前正以全新的面貌成为焦作市的新地标。可在山阳建国大堂内设置临时销售中心，目前有两处位置可供选择，靠入口处右手边面积为24㎡，价格为2.5万/月，另一处为里面楼梯口处面积为65㎡，价格为3万/月。 2、沙盘模型即日开始制作，保证保证销售中心展示的顺利进行；销售物料保证9月前到位（折页、户单、手提袋、名片等）；  3、临时销售中心内部布置原则：  ① 整体上以现代、简约为主；  ② 色调和内部装饰体现本案东方特色；  ③ 功能分区明确；  四、临时销售中心后期运营  1、临时销售中心筹备后，可一直运营到2010年底，直至售楼中心投入使用为止； 2、现场销售中心开放后， 应配合广告推广和营销活动，做好前期的客户积累，为一期开盘和二期的销售做好铺垫； 高 阳 2010-7-27