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关于旧村改造政策修订的建议 发布时间：2008-12-12 13:56:31??? 旧村改造是一项涉及面很广的系统工程，其成败得失关系到我市城市品位提升、城乡一体化进程等方面。随着我市城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及的城市多方面的问题，已给城市房地产市场、城市规划及城市发展带来不可估量的影响。 目前，我市旧村改造还处于探索起步阶段，为了规范、引导我市旧村改造工作，我市分别于2001年10月、2002年5月、2005年4月先后出台了《瑞安市中心区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》、《瑞安市旧村改造管理试行办法》、《塘下镇旧村小规模团块改造实施意见 》等相关政策。在此期间，我市陆续启动了牛伏岭村、岭下村、白岩桥村、塘根村、岑头村、浃东阁村、陈岙村等等旧村改造试点工作，应该说这三个政策对我市的旧村改造工作起到一定的指导作用，但是由于没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能要求将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。 旧村改造政策直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。因此，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。今年5月，市府决定整合上述三个规定、办法，在《瑞安市旧村改造管理试行办法》的基础上进行修订，完善、统一我市旧村改造政策。 为了使修订后的旧村改造政策更加切合我市实际，增强科学性和可操作性，政策修订领导小组决定开展一次政策修订调研工作。我们利用一个月的时间走访了我市已完成改造的、正进行改造的、准备改造的几十个旧村，了解了各村旧村改造工作的实施情况、矛盾所在和实际困难，听取了当地对旧村改造政策的修订要求，在分析旧村改造相关问题的基础上，就我市旧村改造政策中修订的内容及热点问题提出若干参考性建议： 一、关于政策的适用范围： 2008年1月1日实施的《城乡规划法》强调城乡一体化，注重城乡统筹发展。我市市域范围内的旧村改造，对应《瑞安市规划技术规定》划分的旧城区、核心区和规划区，可分为三类:即城中村改造、城郊村改造和村庄改造三类。村庄改造是指城市规划区外的村庄改造建设，属农村集体土地的整治或征用拆迁，改造后绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。村庄改造应按照国家有关政策另行制定实施办法。本次修订的旧村改造政策使用范围应针对城中村、城郊村改造，城中村指城市旧城区与核心区范围内的旧村改造，城郊村指城市规划区范围内除城中村外的其他村庄的改造。 城中村、城郊村改造是指改造区域占地属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造、新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。城中村、城郊村改造是集体行为，改造后的集体土地可转为国有土地，村民的身份可改为城市户口居民户口或非农户口。城中村改造和城郊村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。同时，城中村、城郊村的改造由于居住人口和建设规模的增加、土地开发强度、配套设施建设标准、对城市局部地区基础设施体系的压力等问题，涉及到各方利益的平衡和公共利益的维护。这是本次改造政策修订必须考虑的方面。 二、拆迁规模： 在《瑞安市旧村改造管理试行办法》中，对旧村改造的拆迁范围予以限定，即3公顷以上的地块才可以启动改造。就目前许多要求改造的旧村来说，这是一条难以跨越界线。有些旧村规模较小，全村用地不到3公顷，就因为这个条件的限制，旧村改造难以启动，要与邻村同时改造，更是难上加难。因此，我们认为城市旧村改造的拆迁规模应以上一层次控规划定的地块单元为依据，按照地块的控制指标进行改造。这就要求编制控制性详细规划时，合理划分地块并根据旧村改造政策落实建设指标。由各村依据控规指标制定旧村改造计划和拆迁安置政策，按控规要求预留公共用地和配套设施用地后分期实施，“成熟一块，推行一块，改造一块”。 三、关于安置面积： 旧村改造建设资金难以筹集是制约旧村改造启动的主要原因，而旧村改造安置面积标准也是旧村改造前期策划中最关键、最突出的问题。原《瑞安市旧村改造管理试行办法》确定每一自然间130-200平方的安置标准，由于旧村改造成本的增加及对“自然间”的争议，在实际中难以实施。许多旧村改造要求安置面积为两套各120-150平方的住宅加底层一间附属房，计划出让一套住宅作为房屋改造的建设资金；也有的村要求由房开公司介入经营，每间指标无偿分得150平方的住宅，多余面积归房开公司出让。两种要求的目的是一致的，通过旧