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保利拉菲公馆市场分析及销售流程展示报告 班级：611731 团队：第四组 组长：李佳伟 组员：哈 森 武志清 阿如娜 连慧慧 宋秀秀 尚建芳 孟利娟 刘 娜 目录 一、保利拉菲公馆市场分析 (一)竞争对手分析……………………… 1 (二)市场推广策略分析………………… 6 二、保利拉菲公馆销售流程展示 (一)开场白……………………………… 7 (二)沙盘介绍……………………………… 7 (三)搜集客户资料………………………… 8 (四)户型推荐……………………………… 8 (五) “三板斧” ………………………… 9 (六)楼盘比较……………………………… 9 (七)逼定…………………………………… 9 (八)临门一脚……………………………… 10 保利拉菲公馆市场分析及销售流程展示报告 保利拉菲公馆市场分 (一)竞争对手分析 1.保利拉菲公馆地理位置 经调查分析后保利拉菲公馆主要竞争对手有如图：凯旋中央公园、保成上元府、东亚世纪城、华发新城、三江尊园、恒大名都、京澳港帝景、首创加州郡府。 凯旋中央公园主要特征：区域中心，位置优越。建筑风格现代简约高层住宅；占地面积:7.3万㎡；建筑面积：36万㎡项目总共分两期开发，目前推售一期部分房源套数:共2160套；目前认购均价:6700元/平方米；结建筑面积区间：140-270平米。总结：项目周边路网林立，交通便捷，紧邻核心商圈，区位优势明显，俨然已成核心区域主力项目，入市价格较高，与保利拉菲公会管的竞争不可避免。 保成上元府主要特征：高端定位中端品质；建筑风格：新古典主义建筑风格；占地面积:7.8万㎡；建筑面积：24万㎡；项目总共分三期开发；面积区间：85-206平米。总结：品质感稍差。 东亚世纪城主要特征：区域内山寨大盘；建筑风格：现代简约高层住宅；占地面积:43万㎡；建筑面积：120万㎡；项目总共四期，目前开出三期部分房源 ，一二期已基本售罄；套数:一期968套、二期1692套、三期2450套；目前认购均价:5100元/平方米；三期结构组成:16层、18层、27层高层，18层为主；面积区间：60-180平米；后期推货：三期房源较为充足，前任然项目南侧地块仍有40万见面土地储备。总结：该项目入市之初作为昆南区域的经济型大盘，价格方面具有优势，目前随着昆南区域价值的增值，该项目价格也一路飙升，目前价格已高于区域其他普宅项目。 华发新城主要特征：配套优越，品质感强；建筑风格：现代简约；占地面积:17万㎡；建筑面积：55万㎡；套数:一期887套；认购均价：联排7400元/平米；结构组成:19栋18-28层住宅；面积区间：94-388平米；后期推货：目前项目一期两栋未推，预计，剩余总货量约1300套。总结：华发新城是昆南区域目前唯一在售的精装项目，品质感强，优越的配套为其热销增加砝码，会是保利拉菲公馆的重点竞争对手。 三江尊园主要特征：区域内唯一复合别墅社区；建筑风格：法式新古典主义风格；占地面积:19万㎡；建筑面积：43万㎡；套数:联排19栋80套，高层住宅约500套；目前均价：联排15000元/平米，高层未售；结构组成:高层2栋28层 2栋32层；面积区间：150-480平米；后期推货：联排未集中开盘，高层蓄客中， 预计年内会有两栋推售。总结：区域内唯一连排低密项目，项目品质感较强，高层对外报价较低，竞争优势明显。 恒大名都主要特征：口碑较好，价值品牌；建筑风格：欧陆新古典主义风格；占地面积:24万㎡；建筑面积：50万㎡；套数:总套数1647套；结构组成:高层2栋28层 2；面积区间：120-170平米；后期推货：预计2011年年初会有500套推售。总结：恒大华府是包头地区第一个成功运作的高端项目，恒大名都整体风格与元素设计与恒大华府相当。 京澳港帝景主要特征：营销节奏性差，难有较大提升；建筑风格：现代欧式简约；占地面积:17万㎡；建筑面积：56万㎡；项目总共三期，目前开售二期大部分房源 ；套数:二期总套数1065套；认购均价:5300元/平方米；结构组成一期：1栋18层、4栋23层二期：3栋18层、4栋22层；后期推货：项目二期目前只剩下两栋景观楼王未推，其余推货以基本售罄。总结：项目二期目前所