如何形成SHOPPINGMALL绝对差异化.docVIP

如何形成SHOPPING MALL的绝对差异化? 记者：陈总，您好！现在购物中心在中国的发展已经经历了几年时间，最早从北京燕莎Shopping Mall的开发，到目前北京拥有了多家购物中心，我们发现在北京的综合购物中心中，大多缺乏娱乐体验的业态，请问娱乐体验业态在购物中心中发挥着什么样的作用？它是怎样被购物中心充分利用的？ 陈建明：首先，购物中心的发展时机是满足家庭的综合性消费需要，伴随着经济的成长，人们收入水平的提高，中高端的家庭消费成为商业地产市场必须满足的方向，这也是为购物中心的成长和发展创造巨大的时机。既然我们讲家庭的消费，尤其是中高端的家庭消费方式很大程度上有着休闲体验式消费的特征，并不是像过去单纯的去商场买东西，或者缺什么东西，目标很明确，买电视或者买服装。因为经济达到很高的水平，大家其实并不缺穿缺吃的东西，大家的消费方式有了根本的调整，从过去目标性的消费，变成了休闲体验消费，闲走闲逛的方式之下去发生消费行为。其实消费者的这种转变对于开发商来讲对于顾问公司来讲有很大的变化。既然消费者是这样的消费方式，那么如何满足中高端家庭休闲消费的需求，很显然成为购物中心的竞争力。休闲消费的一个核心的问题核心的元素就是在这些体验娱乐方面。大家很清楚，购物中心三大主流的业态内容，无非是做商品销售的，比如超市、百货、专卖店，之外服务业态，比如餐饮、美容美发、健身，包括奥运的各个场馆、体育设施都是属于服务的设施。很显然零售和服务设施在中国发展的历史很长，每个领域都经过了长期的很好的发展，只是从品质上档次上从品牌资源的组合上并没有那么丰富。娱乐体验部分，在过去从解放以后到现在几十年的时间，因为中国经济发展的从比较低的起点逐渐往上走的过程，大家还没有吃饱，没有解决基本的生存需要或者说生活需要的时候，不太可能到娱乐体验层面。在收入水平达到一定程度之后才会产生包括吃喝穿着之外的精神需求，精神需求对购物中心来说就在这些体验娱乐的方面。怎样一个方式来满足有消费能力的中高端家庭的消费需要？本质的动因是消费水平到了特定的阶段，这么多有消费能力的家庭需要来感受这些消费方式，来获得有这些商家提供这样的服务。所以对于购物中心来讲，体验娱乐是市场的需求。这个需求目前来讲需要提醒开发商一定要改变过去的思维，过去认为体验娱乐只是简单意义上的比如电影，甚至说在二十年以前，大家谈恋爱的时候无非就是去看看电影。比如KTV在过去十多年发展的很快很好，从九十年代的时候开始，现在大型的歌舞体育等等都是属于体验娱乐的元素，但是如果开发商只是停留在这个层面认为体验娱乐无非就是电影、歌舞娱乐、KTV乃至于洗浴等等，只是简单意义上大家所看到的这些游乐园，这个理解还是不到位的。购物中心，如果是大型Shopping Mall的话，那么大的体量，如果要持续经营，带动这么多的人气来消费，而且让十多万人来到购物中心，大家在购物中心里待的很安全很娱乐，同时能为购物中心创造很大的流水，让购物中心里面的商家包括投资商管理商都能赚钱，这是一个很深层次的学问，大家需要来考虑以怎样的方式让购物中心在很强劲的综合性的体验娱乐消费作为很大的关注点的这个市场的阶段能让它的项目有竞争里有吸引力，这个是需要下工夫的。 记者：刚才您提到了Shopping Mall的概念，那么您觉得在北京哪些购物中心符合Shopping Mall的特征？ 陈建明：其实国内市场从2000年谈Shopping Mall，认为规模在十万平米以上的购物中心算是Shopping Mall，换句话说，Shopping Mall也是购物中心只是说购物中心里面比较大的类型。在国外来讲，Shopping Mall和购物中心是一样的意思，只是比较大的Shopping Mall从投资开发包括市场环境各种因素比较复杂，对于开发商管理商有很苛刻的要求。从这点来看我们身边的购物中心有很多。购物中心无非就是购物、餐饮、娱乐各种业态综合消费的场所。过去的百货很单纯，就是做商品的销售，和餐饮、娱乐的融合度很差。目前，像北京的燕莎购物中心没有娱乐，但是地下有做餐饮等等，其实都是不同程度上借助购物中心的元素，来让它的东西更复合一些，但是燕莎还是百货的形态。我想真正意义上的购物中心，包括华联和凯德置地在北京开了多处嘉茂购物中心，每个项目在两万八、九到将近七、八万平米不等，在不同的结点，其实都是属于这种零售包括服务业娱乐综合的购物中心，这种当量的购物中心在北京目前数量比较多了。你刚才提到金源Shopping Mall的问题，金源Mall目前整体的规模应该会达到70—80万平米，当然是包括停车等等，这么一个巨无霸的Shopping Mall在世界上都能够排在前列，这种项目是北京市场关注的一个点。一方面