房企年报之业绩系列快评-1：旭辉.docx

房企年报之业绩系列快评(一)：旭辉集团 2016年03月09日 　　“三高一低”战略引擎，500亿背后的增长逻辑 　　2015年是旭辉集团实现“弯道超车“的关键年，无论是销售突破，还是扩充土储，亦或是财务支撑，企业均取得了不错的成绩。惯行 “三高一低”的核心战略，即“高周转、高品质、高价值、低负债”，企业从中小型房企中脱颖而出，正保持着稳健的步伐向500亿迈进。 　　? 高周转：全年销售目标完成121%，年销售额增长强劲 　　2015年，旭辉实现合同销售302亿元，超额21%完成全年合同销售目标(人民币250亿元，下同)，同比上升43%，在24家港股房企业绩年增长率排名中位列第二,仅次于恒大，远超过行业平均水平。销售面积和平均销售价按年增幅分别达19%及20%。值得注意的是，2010-2015年，企业业绩增长625%，复合增长率高达44%，一直保持强劲之势。 　　企业全年取得较好的业绩主要是： 　　一方面，企业项目布局市场较好的上海、苏州、南京等城市。据业绩公告显示，2015年1-12月，旭辉销售金额主要位于一二线城市，且93%位于长三角和环渤海经济区，长三角区域的上海、苏州、杭州是业绩贡献排名前三，环渤海的北京、天津分别占11%和7%。可见较好的区域布局为企业全年销售打下了坚实的基础。 　　另一方面，受益于企业不断提升的产品能力，多地项目实现高去化。14年以来，企业专门成立“旭辉产品研发中心”，推进优质全装修产品的落地，产品力大幅提升。2015年10月，旭辉全新高端品牌——“铂悦系”面世，在上海及苏州推售3个全新高端住宅项目，市场反应热烈。其中苏州?铂悦府开盘当日售罄，劲销6亿；上海?铂悦滨江首开10亿，单价破13万。除此以外，企业合肥旭辉湖山源著三次开盘均取得热销，共收金10亿；长沙旭辉国际广场每次开盘均热销，年销售10.8亿；苏州旭辉美澜城、旭辉香格里应市场强烈需求多次加推，等等。 　　2016年销售目标偏保守，500亿预期可达成。据业绩公告透露，旭辉16年的可售货值在上海、苏州、杭州等长三角区域合计占比过半，北京、天津、廊坊20%。并且还会新推14个楼盘，在苏州、南京新增3个高端产品——铂悦系，在产品上也比较贴合市场需求。由此，我们认为2016年365亿元销售目标，对做足准备的旭辉来说轻而易举。按照目前的市场情况和推货节奏，预期500亿的目标也指日可待。 　　? 高盈利：核心利润持续上升，股东收益同步增长27% 　　受益于推货策略，收益保持稳定增长。截至2015年12月31日，旭辉收入182.31亿元，按年增加13%；核心利润为22.1亿元，较上年同期增加14%，2012年-2015年期间，企业不断保持收入和利润的增长，年均增长率分别为24%和22%。这主要是受益于推货策略，据业绩发布会透露，15年企业在上半年推货少，制约去化；下半年积极推盘，较上半年多一倍，销售额占全年65%，充分把握住房价上升带来的利润空间。加上售价较高的改善型住宅得到市场认可，其销售额占总销售超过50%。 　　股东收益按年增长27%，适时调整股份保投资者年终收益。2015年全年每股分红从上年的0.11港元升至0.14港元，按年增长27%，派息比率为核心利润的35%。企业在下半年股市调整的时候，适时低价回购股份，提高每股净值及每股盈利。如2015年8-9月及2016年1月，在股票市场价格低的时候，以每股1.34-1.45港元共回购约1.09亿股。不得不说，企业这招既赢得了股票收益，又保证了投资者的收益，一举两得。 　　销售、行政成本有所上升，三费率仍合理可控。尽管盈利情况尚可，但由于企业15年新项目推广、业务扩充的需要，企业的销售成本和行政成本有所上上升。2015年企业销售费用由2014年的3.2亿元增加16%至3.7亿元，行政及其它费用也较上年增加14.7%。而融资成本由上年的3.86亿元下降至2.03亿元，平均融资成本由上年的8.3%下降至7.2%，这主要是企业一方面在上半年把握股票市场机会，完成股份配售，增加股本注资，如2015年5月完成配售价为每股2.20港元，增发6亿新股，集资约1.7亿美元；另一方面，发行境内公司债，以更低利息成本的融资取代高成本的债务，如1月获得60亿元人民币发行私募公司债额度，并于年内全部完成发售。最终，三费用率控制在5.6%，仍处于合理范围。 　　? 高价值：重金布局一线及强二线城市土地，“小股操盘”发光发热 　　重点布局一线及强二线城市，高质量、低风险的土地储备。2015年，旭辉以131亿元(权益总价)购入25个项目，一线及强二线城市投入占总额的92%，长三角为集团应占地价总额的67%，改善型项目占总额80%。尽管投入较大，但地块区域市场前景较好，后期开发风险不大 。仅15年，新增土储合计建筑面积为1250万平方