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公允价值计量投资性房地产所得税调整.pdf
制度解读 POLICY INTER PR ETATION
公允价值计量投资性房地产所得税调整
深圳职业技术学院 张艳萍
一、公允价值计量投资性房地产会计准则与税法差异 在差异也无需调整。 (2)以存货、自用建筑等转换为投资性房地产
《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十条规定:“有确 的,以其转换日的公允价值为初始成本,其账面价值高于公允价值
凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以 的,按差额记入“公允价值变动损益”,此时,账面价值与计税基础
对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规 出现了差异,需按会计确认的公允价值变动损益调增当期应纳税
定:“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进 所得额。反之,若其账面价值低于公允价值,按差额记入“资本公
行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产公允价值为基础调整 积———其他资本公积”,此时虽然账面价值与计税基础出现了差
其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。” 异,但因初始计量的公允价值变动记入资本公积,既不影响当期会
投资性房地产的账面价值为该投资性房地产的公允价值,即“初始 计利润,又不影响当期应纳税所得额,无需在当年调整,待该投资
成本+公允价值变动”。 性房地产处置或转换为自用固定资产确认当期收益时再做调整。
财政部、国家税务总局在2007年10月发布的《关于执行 二是投资性房地产持有期间的纳税调整。采用公允价值模式计
企业会计准则有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]量的投资性房地产在持有期的账面价值为“初始成本+公允价值变
80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债 动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,此时应按税法认可的本期
以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所 折旧摊销额调减应纳税所得额,同时按会计确认的本期公允价值变
得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的 动损益调减应纳税所得额(若为公允价值变动损失则调增)。
差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公 三是投资性房地产转为自用固定资产时的纳税调整。采用公允
允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法 价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时,应当以其在转换
上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销, 日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值
即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。 的差额记入“公允价值变动损益”,此时,该固定资产的账面价值为
由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价 “初始成本+公允价值变动”,计税基础为“初始成本-折旧摊销”,
值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳所得税时需要 需按税法认可的转换前本期折旧摊销额调减应纳税所得额,同时按
根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整; 会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳税所得额(若为公允价
另一方面,需要根据《企业会计准则第18号———所得税》第四条的 值变动损失则调增)。另外,由于转换后该固定资产折旧原值、折旧
规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 期限等发生了变化,会计上实际计提的折旧额与税法认可的折旧额
二、公允价值计量投资性房地产纳税调整 会有所不同,应通过“应纳税所得额调整明细表”中资产调整项目下
一是确认投资性房地产时的纳税调整。(1)投资性房地产采用 的“固定资产折旧”栏目对应纳税所得额进行调整。
公允价值模式计量时,对外购、自行建造的投资性房地产应以其实 四是投资性房地产处置时的纳税调整。采用公允价值模式计
际成本作为其初始成本,这与税法中规定的计税基础相一致,不存 量的投资性房地产处置后,其账面价值和计税基础均为零,二者之
款=50000×0.005=250万元。 该公司税务处理如下:(1)在2006年,由于在计算当年的企业
借:待摊费用———预交土地增值税 250 所得税时,已将预售收入1
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