公允价值计量投资性房地产所得税调整.pdf

制度解读 POLICY INTER PR ETATION 公允价值计量投资性房地产所得税调整 深圳职业技术学院 张艳萍 一、公允价值计量投资性房地产会计准则与税法差异 在差异也无需调整。 （2）以存货、自用建筑等转换为投资性房地产 《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十条规定：“有确 的，以其转换日的公允价值为初始成本，其账面价值高于公允价值 凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以 的，按差额记入“公允价值变动损益”，此时，账面价值与计税基础 对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规 出现了差异，需按会计确认的公允价值变动损益调增当期应纳税 定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进 所得额。反之，若其账面价值低于公允价值，按差额记入“资本公 行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产公允价值为基础调整 积———其他资本公积”，此时虽然账面价值与计税基础出现了差 其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。” 异，但因初始计量的公允价值变动记入资本公积，既不影响当期会 投资性房地产的账面价值为该投资性房地产的公允价值，即“初始 计利润，又不影响当期应纳税所得额，无需在当年调整，待该投资 成本＋公允价值变动”。 性房地产处置或转换为自用固定资产确认当期收益时再做调整。 财政部、国家税务总局在2007年10月发布的《关于执行 二是投资性房地产持有期间的纳税调整。采用公允价值模式计 企业会计准则有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2007］量的投资性房地产在持有期的账面价值为“初始成本＋公允价值变 80号）第三条规定：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债 动”，计税基础为“初始成本-折旧摊销”，此时应按税法认可的本期 以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所 折旧摊销额调减应纳税所得额，同时按会计确认的本期公允价值变 得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的 动损益调减应纳税所得额（若为公允价值变动损失则调增）。 差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公 三是投资性房地产转为自用固定资产时的纳税调整。采用公允 允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值的变动不作为税法 价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其在转换 上的应纳税所得，并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销， 日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 即投资性房地产的计税基础为“初始成本－折旧摊销”。 的差额记入“公允价值变动损益”，此时，该固定资产的账面价值为 由此可见，投资性房地产采用公允价值模式计量时，其账面价 “初始成本＋公允价值变动”，计税基础为“初始成本-折旧摊销”， 值与计税基础存在着差异，因此，一方面在申报缴纳所得税时需要 需按税法认可的转换前本期折旧摊销额调减应纳税所得额，同时按 根据税法的相关规定，在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整； 会计确认的本期公允价值变动损益调减应纳税所得额（若为公允价 另一方面，需要根据《企业会计准则第18号———所得税》第四条的 值变动损失则调增）。另外，由于转换后该固定资产折旧原值、折旧 规定，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 期限等发生了变化，会计上实际计提的折旧额与税法认可的折旧额 二、公允价值计量投资性房地产纳税调整 会有所不同，应通过“应纳税所得额调整明细表”中资产调整项目下 一是确认投资性房地产时的纳税调整。（1）投资性房地产采用 的“固定资产折旧”栏目对应纳税所得额进行调整。 公允价值模式计量时，对外购、自行建造的投资性房地产应以其实 四是投资性房地产处置时的纳税调整。采用公允价值模式计 际成本作为其初始成本，这与税法中规定的计税基础相一致，不存 量的投资性房地产处置后，其账面价值和计税基础均为零，二者之 款=50000×0.005=250万元。 该公司税务处理如下：（1）在2006年，由于在计算当年的企业 借：待摊费用———预交土地增值税 250 所得税时，已将预售收入1