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因城施策 持续推进去库存 --近期房地产调控政策简评 研发部/孙田原 2017 年 4 月 6 日，住建部与国土资源部联合出台了《关于加强近期住房及用 地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确了因城施策的土 地供给政策，成为房地产调控以来首次从供给侧出发的调控政策。此前，各热点 城市为防止二手房价格过快上涨，于 3 月份纷纷再度出台限购新政，加码了需求 侧的房地产调控政策。 本轮房地产调控政策从供给侧及需求侧两方面同时出发，符合 2016 年底中 央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场发展定位， 也符合既定的因城施策、去库存和抑泡沫并行的房地产政策基调，短期内可有效 控制热点城市房地产市场的过热势头；长期来看，有利于我国供给侧改革的实施、 房地产行业的健康发展以及宏观经济的平稳增长。 一、供给侧政策首次出台，因城施策管理土地供给 2017 年 4 月 6 日，住建部及国土资源部联合发布《通知》，要求根据城市自 身房地产库存情况，在去化周期 36 个月以上的城市停止供地，36-18 个月的城市 减少供地，12-6 个月的城市增加供地，6 个月以下的城市显著增加供地并加快供 地节奏。同时，通知还要求各地政府结合本地实际，确定土地出让的灵活竞价模 式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市 场预期。 在住房建设方面，通知要求加快在建商品住房项目建设进度。在住房供求矛 盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道， 加快项目上市节奏并严查拖延上市、变相捂盘的现象。 该通知是本次房地产市场进入调控周期以来，在供给侧方面推出的最为重要 的一项政策，对于热点城市，在当前限购政策抑制需求的同时，明确增加土地供 给，可以从根本上缓解热点城市房地产市场供求不平衡的矛盾，避免未来被抑制 的需求集中爆发时对房地产市场带来过大的波动。对于仍存在较大库存的地区， 严控土地供给，避免盲目投资产生更多的库存，为非热点地区继续实行供给侧改 革去库存提供了有力的支撑。 二、近期各热点城市需求侧调控政策梳理 2017 年 2 月，全国 70 个主要城市中房价环比上升的城市数量增加明显，由 1 月的 45 个增加至 56 个，且热点城市二手房市场价格上升明显，其中广州环比 上涨 2.7%、厦门环比上涨 2.0%、北京环比上涨 1.3%。为抑制房价的过快上涨， 3 月份以来，各热点城市纷纷推出房地产调控政策。 图表 1 3 月以来主要热点城市房地产调控政策 限购 限贷 城市 其他 本地户籍 非本地户籍 一套 二套 在建的商住类项目不得出 单身限购 1 套； 限购 1 套； 普通房首付 35%； 普通房首付 60%； 售给个人，存量项目限购且 北京 家庭限购 套； 2