2017年4月15日葱麦庆居然之家项目营销策划总案.ppt

;居然之家项目营销策划总案;本案的核心价值体系;多维空间，超越大庆房地产市场的人居革命者;;大庆市属于三线城市，市场反应并不很灵敏，但是随着时间的推移，新政对市场的影响会越来越明显。;项目整体定位;项目位于青龙山开发新区，通达性良好，是城市新兴的高档住宅集中地;片区发展尚未成熟，公交系统不发达，缺乏商业、教育等生活配套，需依托于周边区域;位于片区的非核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边英伦三岛为豪宅品质，但本案缺乏强势的景观资源;优势;发挥优势 抢占机会 ;项目整体定位;煜凯丰提出的项目开发目标与限制性条件;限制条件分析;在既定技术经济指标及物业类型下，求出可能的较优的物业配比方案，进行初步经济测算（现有商业9.7万不变）;项目地块7万米容积率3，商业与住宅配比6：4，进行初步经济测算（建筑面积21万，商业11.3万）;最终利润???估;初算结果表明，在正常的价格水平下，容积率2.7左右时，项目盈利水平较优;高端市场整体销售状况良好，但存在明显的“价格天花板效应”;未来大庆市场发展的关键词：平稳中上升;;项目整体定位;城市经济发展要求富人片区出现，而富人区首要的条件就是占据城市稀缺资源的多寡;青龙山地区位处于萨区与龙凤交汇处，同时集合了萨区的商业配套和龙凤的自然资源，使其具备成为富人区的特质。;沃尔沃的进驻，将带动大量汽车配套产业的发展，直接及间接带来1.5万人就业。;;;城市富人区的发展模式分为政府主导型和资源主导型两类，青龙山新区目前更偏向于前者;在景观资源逐渐丰富的前提下，青龙山富人区的发展将由政府主导融入资源主导;项目整体定位;市场机会挖掘;大庆房地产市场由2005年进入快速发展时期，2006年-2007年保持稳定的发展态势，2008年涨幅较大，2009年房地产开发投资额为83.8亿元，同比增长7%。;数据来源：大庆市房产管理局;数据来源：大庆市房产管理局;09年底大庆市政府批复未来5年内我市将新建住宅1890万平方米，并且主要集中在主城区。据了解，在这1890万平方米的住房中，主城区就达1800万平方米，剩余90万平方米，主要集中在大庆市区二、三、四级城镇。而主城区的新建住房主要以商品房为主，约1740万平方米，占主城区全部住宅计划的97%，另外还将在主城区新建60万平方米政策性住房。在未来5年内主城区将有6大区块成为我市住宅建设的重点，即五湖新区、三永湖、青龙山、富强、红旗、让胡路西客站。其中五湖新区和红旗居住区将重点建设商品房，青龙山、富强、让胡路西客站等地将重点建设经济适用住房、廉租房等政策性住房，就地安排棚户区改造，解决低收入群体住房问题。;2011年大庆房地产市场供应将近约600万㎡，10年已售项目剩余约400万㎡的住宅。也就是说2011年市场全年供应量达1000万㎡，其具体分布如下： 龙凤区除继续开发建设东城领秀二期、瀚城国际，在原南砖厂区域、龙凤镇、青龙山（英伦三岛、华溪龙城、立天唐人）等地区； 萨尔图区：今年新开发的楼盘则有西宾苑小区(原酱菜厂、肉类制品加工厂处)、香逸名苑、兰德湖一号 、东安市场楼盘(东风新村地区)、大庆万达广场(原东风新村体育场处)、沃尔沃工厂片区 红岗区：计划新开发的楼盘主要集中于红岗交通车站区域； 大同区：计划新建的居住项目主要有两处：和家园三期和福民苑四期； 让胡路区：除了开发银亿四期、奥林四期、龙岗市场新区、未来城三期、世纪花园二期、富强新城、让铁经济适用房外,按照油田企业的初步计划，还将在让胡路区检察院附近、明湖附近开发建设油田新居住区。 高新区：将开发新建5个居住区，总面积为100万㎡，将主要集中在生态科技区、八一农大西侧、高新区九年一贯制学校周围、石油学院科技园附近区域。;大庆市东城区2010年度市场供应及销售情况一览表;小结： 2011年的土地供应量高达1000万平米，保守估计，今年上市产品总量也将达到400万左右，同比往年的平均市场容量200万，今年供应是往年的2倍，面对如此体量的竞争，本案项目唯有寻求差异化才能在层层重围中突出，并且项目上市就要达到快速去化的目的，以防止越晚上市，面临竞争越多的态势。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;市场机会挖掘;1、低端市场 以价格取胜市场的代表楼盘，湿地公元； 以LOFT产品或小户型产品高性价比取胜市场的代表楼盘，QQ空间、香逸茗苑、怡水湾、盛景9号； 以成熟地段、生活便捷性取胜市场的代表楼盘有尚海滩、东城领袖、学府花园、书香名邸。 ▲产品分析 低端市场产品多数以传统的多层、小高层为主，面积段在60-1