九江华龙莱茵美新郡总体市场调研报告.ppt

华龙·莱茵美郡总体市场调研报告;说 明;报告思路与结构;第一部分 城市发展研究;一、九江城市区位;二、九江城市发展目标和规划;三、九江城市经济主要特点; 可以预见，九江的整体经济运行态势相对比较明朗，而且在旅游、政策等确定性 具体因素的驱动下，未来几年仍然具有持续快速发展的良好势头。 宏观经济的持续增长，也极大地增强了人们的消费信心，好品质的住宅需求会呈 现出稳定上升的势头，郊区化的发展更为活跃，体现品位、个性十足的新住宅产品将 成为市场潜在的主流需求。;四、九江城市房地产政策;第二部分 九江房地产市场研究;一、九江房地产总体特征;3、景观住宅成为地产市场新亮点 依托临江、多湖的自然景观，景观楼盘做足名江名湖文章，滨江大道、甘棠湖、南 塘湖、八里湖等就是这些楼盘的集中地。 4、高层小高层住宅比重加大，房价受拉升 05年批准预售的面积中，高层住宅达21.16万平米，占53%。其中2005年入市的远洲 国际广场高档公寓均价达3400元/平米以上，信华城市广场均价达2700元/平米以上， 新贵府邸、滨江花园等项目均价也在2200元/平米以上，从而使全市商品房价格拉升较 快。 ;5、新盘供应主要集中开发区 九江市区现有楼盘50多个。商业楼盘主要分布在浔阳区，以信华城市广场、丰源金庐 广场、天马街为代表；住宅楼盘则集中在开发区和庐山区，以慧龙新城、水木清华、 柴桑春天为代表。 6、商业档次不断提高、商业格局日趋完善 随着市政府提出“环绕八里湖，建设新九江”的城市大建设，一些大型企业会纷纷布 点，一些商业巨头进军九江，提高商业档次、提升消费格局。所以对商业中心的需求 会越来越强烈，商业布局从老城区向开发区、八里湖、沿江一带转移的需求明显。预 计2006年商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大；重 点商圈将得到更大的整合，业态种类将从零售、百货向休闲、娱乐旅游调整，商业格 局日趋完善。;二、市场供求分析;2、房地产开发投资 ;市区新批准商品房预售项目 36 个，同比下降 20% ； 批准预售面积 55.88 万平米，同比增长 6.26% ； 其中住宅 39.68 万平米， 下降了 0.84% ； 非住宅 16. 2 万平方米，非住宅增加 3.58% 。 批准预售项目虽然下降，但面积基本持平。 每个项目的平均规模从 04 年的 14610 平米 提高到 05 年的 19270 平米 ； 05 年四季度批准预售项目 10 个，与三季度相比，项目个数减少了一个， 但批准预售的商品房、住宅、门面的面积有较大幅度的增长，分别达到 20.3%，22.53% 、 16.06%相比，商品房增加 6.26% ， 商品房销售面积 74.68 万平方米，其中住宅 63. 7 万平方米 ，同比分别下降了 31.02% 和 24.96%。 ; 4、商品房成交总面积;5、商品房成交额;三、价格走势分析;2、05年住宅成交价格表;四、产品趋势分析;2、开发规模分析;3、户型分析;4、价格分析;5、景观园林分析;6、配套分析;五、营销推广分析;1）从外部资源和项目本身、消费者、复合地产等三个方面确定项目推广主题，是房地产项目通用的方法。九江地产也不例外； 2）定位大多比较虚，没有很直观形象地体现或者提升项目的核心价值； 3）推广主题发展轨迹是九江房地产从不成熟走向成熟的缩影，如何不只是停留在推广主题的浅层次或者文字游戏概念地产阶段，进入到将概念同产品、环境、人文、服务融合，并用画面完整表现出来是九江房地产主题推广目标。主题地产做实、做深是房地产企业做大、做强和实现可持续发展的方向。 ;项目;六、项目区域分析;2、人口分析;A、九江学院的学生基本没有自己的收入，他们的主要生活费用来源是家长的提供。教师工作稳定，福利优厚； B、郊区的居民主要靠九江学院学生的生意为收入来源，具体差别较大； C、几个大工厂主要在工厂内就业，就业情况总体较好； D、其他个体工商户主要以做小生意为业。;A、九江学院的学生基本都是单身，在外面租房以合伙或者单个人为主。教师在学校一般有福利分房，校内校外居住均有； B、周围郊区居民以传统的大家庭为主； C、工厂也是以家庭为主，但相对周围居民，家庭成员数要明显少； D、周围散布的个体工商户以小家庭和合伙人为主要形式。;A、九江学院教师月薪超过1000元，另有住房福利，对于新进教职工学院住房标准为50平米起； B、郊区居民的收入,普遍也不是很高，明显低于工薪阶层; C、几个工厂职工的收入算是该地区收入群体中最高的，每月基本是千元左右； D、其他个体商人收入状况相差间距较大。;A、九江学院教师已分配住房面积大部分在110-130平米左右，物业费10元/套月，其中有一部分教师有意愿另外置业提升居住品质