长沙圆梦完美生新活二期营销推广方案.ppt

梦圆大户人家;[内容摘要]; 2008之于长沙房地产注定是不寻常的一年，在国家一系列组合政策的调整下，北京、上海、深圳等外地楼市“跌声”一片，长沙楼市何去何从，“拐点”真的来了吗？广大消费者在持币观望，开发商在谨慎等待。 面对这种变化的宏观市场及消费者置业心理，圆梦·完美生活Ⅱ期必须知己知彼，提高性价比，构建项目新的核心价值体系，从而从市场上脱颖而出。 本报告首先从项目产品入手，寻找产品的目标客群，针对客户的喜好，对产品进行优化；再次针对区域竞争项目进行分析，建立项目独特的销售主张；最后根据本次对竞争项目调查及目标客户访谈反馈，对本项目重新进行市场形象定位，制定新的销售及推广策略。 ;第一章 项目定位;项目一期营销上的成功为二期带来利好 产品具有多庭院的特色,迎合多数客户的喜好 项目为区域内唯一高层建筑, 远瞰月湖; 面对公众对区位的理解惯性，在项目与潜在向往的生活方式之间寻找到一种有利的对话关系，以形象打开市场裂缝。 面对层面不高的直接竞争，在项目中制造一种性价比最优化模式，革新城市主流消费的置业观念，以产品拉开竞争差距。;客户定位; 经过对项目周边楼盘和居民、单位等的了解，我们认为，圆梦?完美生活项目的目标消费群应锁定在以下五个圈层的客户： 第一圈层客户：沿万家丽沿线的市场群，这类客户以中南汽车世界、马王堆陶瓷市场、三湘大市场、南湖大市场、高桥大市场等专业市场的小老板、私营业主；因为地缘优势的关系，这类客户将成为本项目大户型挖掘的第一批客户。 第二圈层客户：星沙区域市场内的中高收入群体，做生意的个体户、公务员、教师、医生等。以及沿三一大道延伸到四方坪、伍家岭区域，以及沿新世纪大道辐射到开福区芙蓉北板块。 第三圈层客户：万家丽北路、福元路等道路扩建，沿道路两侧的拆迁户。 第四圈层客户：长沙县乡镇有意向进城居住或投资客户。 第五圈层客户：一期积累的未成交客户及成交客户的生活圈、工作圈、朋友圈、亲戚圈等。;基于理性的置业;;;目标客户购买力分析与评价;产品定位;回顾：市场结??;赠送两房,大院落,多空间 ——产品性价比的提升之道 ;赠送两房,大院落,多空间 ——产品性价比的提升之道 ;产品优化调整方案;;5#栋奇数层标记①、②处增加空中院落 ;5#栋偶数层标记①、②、③、④处增加弧形阳台及空中院落 ;;价格策略测试;定价;市场是一切产品好坏的试金石，让我们回到市场上去再次的审视自己的优劣势;;;项目;项目;1、星沙区域畅销户型主要为2房、3房，面积区间80-１００ ㎡、110-130㎡，户型比较实用； 2、星沙区域畅销项目，单价普遍不高，性价比具有竞争力。;项目周边08年 潜在竞争项目 分析……;项目;竞争区域市场产品分析;星沙市场户型分析——尚都花园城;星沙市场户型分析——湘楚家园;星沙市场户型分析——世景华庭;;星沙市场户型分析——山水湾;星沙市场户型分析——广场之星;1、当前竞争区域产品大都以赠送面积作为刺激客户购买的主要手段。 2、缺乏一定的创新，赠送的力度仍然有一定的提升空间。;第二章 核心价值构建;Ⅰ赠送两房，大实惠;Ⅱ万家丽路，大价值;Ⅲ纯正稀缺，大户型; 　月湖公园整个规划以“水”为核心，着眼于“文化”与“生态”的概念。公园以“月”为主题塑造特色的人文景观，形成水上及陆上的“月湖十景”：秋月湖、月舞潇湘、潇湘渔火、荷塘月色、洪山余韵、长堤春柳、芙蓉新晖、月光岛、满月堤、音乐主题喷泉。其中秋月湖总水面约600亩，是公园最具代表性的景观环境资源。;Ⅴ邻里中心，大配套;Ⅵ空中独享，大院落;Ⅶ超值享受，大空间;第三章 形象包装方案;形象鲜明醒目，能与直接竞争对手与周边竞争对手形成区隔;方向：坚持“亲情”主旋律; 项目一期以”礼\乐\孝\睦\安\和”的中国传统文化演绎“全院落亲情社区” ，受到广泛认同与关注； 延续一期的形象，并对其进行升华，以此形成二期更完美完善的形象，将是我们的主要方向。; 项目二期以逾120平米的三房、四房为主力户型，在户型设计上偏重于享有大户的轻松生活为理念，同时开放式阳台、大飘窗、入户花园、空中院落的设计，更增加户型实用性和宽敞舒适性。 在二期的形象中，需要突出这一项目的核心优势，以此为基点进行包装。; 项目二期在延续和升华一期亲情主旋律的要求下，将中式传统生活味道与生活元素展现更加深入是必然的；同时，大户院落的亲情生活主题，也给了项目挖掘亲情传统、体味中式生活的足够空间和氛围。; 项目二期在逾120平米大户型带动下，产品形象势必将在人们心中产生高端产品的印象，而客