大连金石滩君海后是现代主义项目营销思路.ppt

;北中国最美的黄金海岸线，国家5A级景区，40余个景点（发现王国、国家地质公园），中国富豪以球会友首选的金石高尔夫，预计的轻轨3号线、跨海大桥的未来通道，建设中的金州湾机场，政府的倾力打造……，使得君海拥有便捷的交通网络、完善的商业配套、绝佳的自然资源，成就国内绝无仅有的传世海景半山豪宅。;;项目周边的绝佳环境，拥有丰富的海景和自然资源，产品线的精致毋庸置疑，在硬件上达到一定的极致，2011-2012销售量却惨淡无比。 除了政策市场因素外，我们还有那些可以突破？ 以下将从政策、市场、产品、营销一一分析，力求在2012能让产品得到市场认同， 产生与产品价值相符的销售量！;;;1、成交量萎缩，空置率攀升，全国市场呈萎缩状态 2011年上半年，国家调控政策逐步加紧，限购令逐步严格，使得一线城市房地产市场走向下坡行道，刚需购房比例微量加大，投资性与改善性购房比例严重缩减，成交量低迷，空置率上升，楼市出现自2008年以来的第二次“拐点”。2、政策趋紧，市场渐冷，使开发商资金回笼压力加大，房地产投资风险系数增高 2011年初，国家加紧宏观调控政策，扩大限购范围，提高银行准备金率，7月，房屋按揭利率增至7%以上，达到前所未有的高度。按揭放款难度加大，时间延长。从而使开发企业资金压力加大，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，销售推房量放小，以待时机出手。一线城市一些开发企业逐步向政策相对较松的二、三线城市进军。 3、房地产价格面临严重压力，一些城市房产价格已经下调 成交量的萎缩，空置率上升的直接原因是因为购房者的观望而至。中国人口众多，每个人都需要居住，住房市场无论是自住还是投资，空间都很大。2010年下半年至2011年上半年，降价的区域范围在逐步扩大，2011年下半年开始出现在二、三线城市，出现了自2008年以来第二次大面积的下调。;2012年市场评析;政策影响;;;;;;;;楼盘集中分布区域;;;城市别墅，既拥有稀缺的景观资源，又拥有醇熟的配套，成为大连市高端客户的置业选择，投资用途偏重于长期居住。 开发区别墅多以经济类别墅为主，虽区域均有利好的规划，但启动和最终实现需要相当长的周期，具有明显的滞后性，目前区域配套不完善，整体认同度低，显然并未形成规模市场。 以自住投资并重的目标市场：开发区区域市场。 以投资为主的目标市场：东三省及全国。;;;;;;整体规划点评;项目周边基础配套虽然比较丰富，但是距离相对来说不是特别方便，需要开车才能享受配套，徒步的话相对会比较困难。 项目周边高端娱乐配套相对来说非常不错，高尔夫球场，度假村，游乐场都是在区域内知名度较高的娱乐业态。;黄金海岸线;高尔夫球场;发现王国;地下一层;地下一层;地下一层;;案名对于一个项目来说，不仅仅是个名号，它包含着对项目产品，产品特点，企业文化等特点进行输出。案名在具备这些条件的同时还要考虑到当地的人文思想和区域文化特征进行深化和延展，这样才能更贴合当地实际，才能被当地第一客群所解读。 而且案名在推广上无比要保持一致，到底是推主案名还是加后缀？譬如本案就在网络上出现了2种不同案名，在项目推广上犯了大忌，让意向客户意识模糊，难以产生兴趣。;案名建议;物料展示：对于一个高端楼盘而言，物料的材质，用色，包括内容图片和语言的深度诠释是一定要和普通楼盘有明显区分的。一定要将大盘精神的“精”与“神”发挥极致，彰显大气。 一个没有数字概念的户型图，并不能增加楼盘的高端和神秘感，一定要将产品量化和具化，让客户清晰认知。;我们建议：物料选材上我们并无太多意见，但是在色彩和内容上我们希望可以和甲方做进一步沟通。 宣传物料色彩运用，完全没有体现出区域大盘的领导性，颜色过于沉闷，没有将和项目的外立面，整体规划，和高端项目固有的贵族血统体现出来。 宣传物料内容方面，我们建议丰富血肉，让项目的产品特质更具化，更数字化，便于客户理解。;项目网站的最主要目的，就是为了让客户能够在没有亲临现场的情况下，达到听觉，视觉，感觉到三重体验，所以在网站制作上，无论是文字，还是音效，还是图片都要相互配合，相互协调，以达到客户对项目产品的清晰认知。;物料建议;外地巡展固然重要，但是在本地市场还没稳定的情况下，就脱离当地，远赴其他城市巡展必然风险太大。 所以营销推广上，方向一定不能偏离大众传播，小众精准营销;我们建议：先稳定住当地客群，建立项目品牌，在当地引起品牌效应和认知，在逐渐提升销量和知名度的同时，再展开外地客户圈猎，而且充分做好客群分析，针对性的对客群展开宣传引导。不是所有有钱的地方，都是我们的潜在客户，要找出项目与针对客群的共性。;;;拉长产品线——改变产品线，将客户细分，使产品定制化。 拉升价格差——以暗降或增加产品附加值的方式，使产品物有所值。 营销升级——通过销售道具升级、推广活动配合等方式导入客户。 售后