重庆渝能寸滩项目是营销策划案.doc

PAGE  2006年重庆渝能寸滩项目营销策划案 第一篇 开发方向研究 1 市场研究 1.1市场现状 1.1.1重庆市经济发展现状概况 提要：通过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在重庆市经济地位以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经济、产业的未来发展走向和房地产的消费特征。 1.1.1.1国民生产总值重要指标及主城各区经济发展状况分析 提要：通过国民生产总值及主城区各区的经济指标展示及分析，一方面了解重庆市主城各区的发展轨迹，另一方面是通过区域的对比寻找江北区、渝北区经济运行的差异化特征，进一步合理评估消费支撑及竞争优势。 ◎重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP增长率超过全国平均水平。 2000-2004年重庆市GDP走势 数据来源：2000-2004年重庆市统计年鉴 在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2000-2004年GDP年均增长率约13.8%,宏观调控政策对全市经济发展方向、产业结构的调整，使得全市经济总体呈现加速发展态势，GDP增长率超过全国平均水平，未来经济发展将在继续现有水平的基础上持续发展。 ◎主城传统老城区（九龙坡、渝中区、沙坪坝）经济稳步增长，渝北区等新兴区域发展迅速。 2003-2004年重庆主城区区域GDP对比图(亿元) 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同 近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。2004年，九龙坡区、渝中区、沙坪坝区位列主城GDP增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势，取得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，2004年GDP总额超过90亿元。 随着北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP同比增速达38.1%，区域经济前景看好。 ◎传统老城区人均GDP位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。 2003-2004年重庆市主城区区域人均GDP对比图(千元) 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 重庆市主城区人均GDP持续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数相对较小，人均GDP排名前二位。 九龙坡和沙坪坝区GDP虽高，但人口基数相对较大，人均GDP处第二梯队。但两区增长率仍赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业布局的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域后期发展潜力较大。 北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP处于主城各区下游水平，其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济发展前景良好。江北区人均GDP处于主城区中流位置。 1.1.1.2江北区、渝北区与主城各区产业分析 ◎主城区第二、三产业发展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速发展。 2004年重庆主城区区域三大产业生产总值对比（亿元） 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 重庆主城区城市化进程进一步加快，第一产业增速放缓，第二、第三产业迅速发展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业发展重点区域渝北区（包含北部新区）因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速发展，第二产业成长较为迅速，增速达到57.3%，成为重庆经济的新增长极。第三产业则以传统政治文化商贸中心渝中区最为集中和突出，是渝中区经济增长的支撑力量，且也突出其了在主城区的主导性地位。在商圈升级撒、商贸流通环境优惠的条件下，近年来江北区第三产业发展迅速。 1.1.1.3人口状况分析 ◎主城各区人口稳步增长，人口结构区域差异显著。 2003-2004重庆主城区区域常住人口对比图（万人） 九龙坡沙坪坝渝北区巴南区渝中区北碚区南岸区江北区大渡口200390.8282.9579.1079.3868.1365.3764.1462.5125.43200492.2284.0981.8879.8068.6366.2065.1363.5125.70增速1.5%1.4%3.5%0.5%0.7%1.3%1.5%1.6%1.1%数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 注：常住人口是指在区域内居住满3个月的人口，包括学生 九龙坡区、巴南区、沙坪坝区、渝北区是主城区所辖面积较大的三个区域，相应的人口也位居主城区前列。渝中区常住人口增速较缓，区域人口居住趋于饱和，而主城区其他区域常住人口基本保持1%-2%的增长速度，渝北区随着房地产开发的加快，净