重庆房地产市场状是况分析报告.doc

PAGE  PAGE 43 第一阶段 项目开发环境研究 第一部分 宏观市场分析 第一篇 宏观经济环境研究 一、重庆市经济状况分析（2003-2006年） 1、GDP及发展走势 图：近年来重庆GDP发展走势 （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴） 自重庆市直辖以来重庆经济一直保持持续、稳定的良好增长态势，2005年GDP总值突破3000亿元，2006年大旱带来重大损失，却没有影响重庆的经济发展，各区县积极采取措施发展经济，成就了直辖以来全市经济发展的又一个高峰。 与上海等发达城市相比，重庆GDP达到同期上海GDP总量（10296.97亿元）的1/3。人均GDP重庆12457元不到同期上海73000元的1/5。 从重庆近四年的发展来看，年均增幅均在10%以上，整体发展态势良好。据房地产预警系统判断，当GDP的年均增幅超过8%，则房地产市场的发展处于快速发展阶段，重庆市的房地产市场正处于这一阶段。 目前重庆经济正在发生着质的变化：产业结构正在从传统的制造业向现代服务业发展；发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展的方向转变，这种转变将会在一定程度上促进房地产业的发展。 2、城市化水平 图：2003-2006年重庆市城市化水平 （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴） 重庆市城镇化率快速增长，与全市经济水平提高和小城镇建设速度加快密切相关。人口流动速度、流动频率加快，也使城镇人口增加，城镇化水平提高。2006年城镇化率达到46.7%，根据政府 “十一五”规划，2010年内我市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5个百分点以上，导致每年从农村进城人口接近50万，这将会大大推动房地产开发。 3、人均可支配收入 图：近年来重庆城市居民人均可支配收入（单位：元） （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴） 近年来，重庆城市居民人均可支配收入呈逐年上涨趋势,且增长率均达到10%以上,截至2006年底,居民人均可支配收入已达11569.74元,城市居民生活水平不断提高,重庆市场拥有巨大的消费潜力。 据国家统计局发布2007年上半年各地区城镇居民家庭收支基本情况调查表明，重庆城镇居民上半年总收入为6937元，居第十位，已达到同期第一名上海13501元的51%。 4、人均消费性支出 图：近年来重庆城市居民人均消费性支出（单位：元） （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴） 近年来,重庆城市居民人均消费性支出也呈现出逐年上涨趋势,人均购买能力逐年加强。随着经济平稳快速的发展，城市居民生活质量持续提升，消费结构逐步升级，居民的生活水平得到了很大的改善，用于交通、教育、通讯等方面的费用增大。 5、城市居民收入结构 图：2006年重庆城市居民人均可支配收入结构（单位：元） （数据来源：2007年重庆统计年鉴） 数据显示：重庆城市居民收入水平逐年提高，尤其是年人均可支配收入在9600元以上的比例达61.3%，收入结构从传统的金字塔结构朝橄榄型转变，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。 6、城市居民人均房屋建筑面积 图：近年来重庆城市居民人均房屋建筑面积 （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴） 近年来，重庆城市居民人均房屋建筑面积总体呈上涨趋势，特别是2006年，上涨幅度达到10.6%，人均住房建筑面积达到24.52㎡，居民居住条件得到很大改善。按照今后几年我市城市规模的发展，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标。 二、宏观经济环境对本项目影响 1、重庆经济正处于高速发展的转型期，居民收入水平大幅提高，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。人均购买能力逐年加强，重庆房地产市场拥有巨大的消费潜力。 2、随着城市化进程的加快，对房地产的需求明显增强，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标，这将会大大推动房地产开发。 3、重庆房地产市场正处于快速发展阶段，良好的宏观经济环境为本项目创造了宽松的开发环境。  第二篇 宏观政策环境研究 一、近期宏观调控背景分析 重庆直辖十年，所取得的经济、市政建设等各方面的成就均有利地支撑了房地产业的发展，虽然重庆房地产起步较晚，但在良好的经济环境带动下重庆楼市正迈入一个新台阶。 加之六月“新特区”政策的出台，可谓给重庆楼市注入了一剂强心剂，在两大利好因素的影响下，重庆楼市“涨”声一片。虽然政府接连出台抑制楼市的金融政策，仍然无法抑制房价上涨的势头。 “新特区”政策出台之后，９天之内房价上涨7.6%。据重庆市国土房管局统计，6月17日－25日９天时间内，主城区商品住房共成交4524套，成交面积达41.33万㎡，商品住房平均成交价由2909元／㎡上升到3055元／㎡，上涨了7.6%，主城区一线楼盘价格涨