重庆花园洋房研究是报告.doc

第一部分 重庆花园洋房市场综述 一、花园洋房的概念： ??? 低容积率、低楼层，目前花园洋房的容积率大多在1-1.5左右，楼层通常为3－6层；以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、环境的联系；建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面；由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台；距离市区适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物；建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。 二、重庆花园洋房历史沿革 ??? 重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。5年前作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于6层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。 此主题相关图片如下：金科——天籁城美社.jpg（金科——天籁城美社） ??? 到2003年，金科推在天籁城的中华坊旁边，推出了第一代花园洋房——天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态面市，以不一样的花园洋房形式出现在消费者眼前，从此花园洋房不再只是5、6层的多层建筑，为花园洋房产品重新定义。 此主题相关图片如下：金科——天籁城紫园.jpg（金科——天籁城紫园） ??? 2004年3月，金科又推出第二代花园洋房——天籁城紫园，除了继续延续“退、错、露、院”的风格外，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。为金科在花园洋房领域奠定了基础。 此主题相关图片如下：金科——天湖美镇.jpg（金科——天湖美镇） ??? 2004年9月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇，这次产品创新表现在户型上，做到每层户型均为错层或跃层设计，各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台” 设计等等。而同年年底，东原地产推出其全新的异域风情产品——中央美地，该项??采用英伦风情，异域景观打造是该项目的创新点，并打开了异域风情洋房时代的局面。 ??? 2005年上半年，奥林匹克花园的推出，又将花园洋房推出新的高潮，摒弃了传统的现代风情，打出地中海风情的异域风情，使看惯了现代花园洋房的消费者眼前一亮，找到洋房产品新的突破口，奥园带来了花园洋房大盘的来临。 ??? 2007年金科继续推出他的第四代花园洋房——东方王榭，提出中式建筑风格，讲究中国传统的白墙青瓦，小桥流水般的生活意境，产品上除了保持原有的特点，更是突出中式传统建筑的院式概念。同年，云湖天都的推出，更是将音乐的元素加入到产品的概念中去，不仅产品得到创新，而且丰富了金科的产品线，户型面积适中，降低了置业门坎。 此主题相关图片如下：龙湖—大城小院.jpg（龙湖—大城小院） ??? 2006年年底，第一品牌开发商龙湖地产，在冉家坝推出大城小院电梯洋房，更是颠复了传统的行列式布局，更是将花园洋房做成L型，在布局摆放上也不是传统的形式，更讲究产品的舒适性与功能性结合。???????????? ????2007年下半年，金科将推出第五代花园洋房——十年城，风格上回到了传统的现代风格，产品也趋于类别墅产品，底楼和顶楼不仅赠送大量的露台，别墅级的“前庭后院”也越来越明显的表现，产品功能性更完善。 第二部分? 花园洋房的产品特征 一、产品创新 1、风格创新 ??? 在立面风格上，基本上以传统的现代风格为主，比如最早的竞地阙源居，将“退、露、错、院”放入产品中，一推出就在南岸房地产市场收到好的口碑和效果；现代风格的花园洋房一直占较大的市场份额，到后期的中央美地英伦风情，奥林匹克花园地中海风情，爱加丽都意大利风情，东方王榭中式风情等等，在风格的打造上也是在不断摸索和创新中；也有一些产品在风情打造上，产品做得不纯粹，概念模糊，特点不够鲜明等。 2、布局创新 ??? 目前花园洋房的排列，基本上以行列式为主，5-6排形成一个组团，如金科——十年城、东方王榭等均以行列式排列，并通过水系将其它分隔成各自组团。如龙湖江与城，V字型排列，是今年花园洋房布局上的一大创新布局，这种排列适用于进深长面宽短的地块，这样从经济上考虑可多放几幢，满足容积率的同时，打造更多的绿化率和经济收益。又如龙湖06年推出的大城小院，虽然是电梯洋房，但板式产品且呈L字型，并不规则排列摆放，又将“院”的概念提出来了，可见花园洋房在产品创新中是往类别墅的产品品质来打造的。 3、户型创新 l??????? 底楼创新叠出不穷： ??? 1、底跃的创新，花园洋房从以前的赠送大面积露台，而今已发展到底跃状态，如龙湖江与城就推出这种产品，底跃上层与下层，承担各自的功能分区，上层更