金地·景园营销执是行报告（商业篇）.doc

金 地 景 园 前 期 策 划 方 案 PAGE  PAGE 100 上篇 长沙房地产市场研究 第一章 市场宏观判研与板块分析 一、长沙楼市宏观背景研究 1、长沙市经济发展概况 长沙市是湖南的省会，有文字可考的历史有3000多年，是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城区芙蓉、天心、雨花、开福和岳麓五区；总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，市区建成区面积186平方公里；2004年年末总人口610.38万人，其中市区人口202.47万人。 2004年长沙GDP总量接近湖南全省的五分之一，GDP总量为1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%。一二三产业比重为9.3：44.4：46.3。 2、中部崛起与长沙市地位 长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地。从“十五”时期以来长沙经济运行的轨道来看，经济发展已经进入了新转型期的关键时刻，长沙有希望成为中部崛起的首发城市。长沙加速崛起有以下几大有利条件： 规划中的重庆-上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点，规划中的武广高速铁路将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈，有利的地理位置将使长沙未来的开放竞争力得到极大提高，城市资本竞争力得到空前提升。 对比中部六市，近三年来长沙经济总量连超昆明、西安两市，在全国35个中心城市的排位由第23位上升到第21位。目前长沙的GDP值位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲。2004年的相关统计数据表明，长沙全社会固定资产投资总额达到668亿元，增速为38.98%；社会消费品零售总额达到525亿元，增长16.2%；规模工业总产值突破700亿元大关，增速达到28.3%。长沙市的投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳定较快增长期，具备强劲的赶超实力。 而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。 3、长沙绿地系统规划 环城林带：规划在绕城线两侧各控制100米进行环城林带建设，规划面积约2000公顷。 绿色通道：规划在319国道城区段、京珠高速长沙段、长永、长益高等级公路以及京广铁路、石长铁路两侧100米以内形成绿色通道，防护林总面积550公顷。 森林公园：规划黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山庙、石燕湖、同升湖、青竹湖、莲花山、泉水冲、象鼻窝、团头湖、乌山等12个森林公园，总面积7000公顷。另有绕城线以南规划野生动物园一处，面积300~500公顷。 河道风光带：规划建设湘江、浏阳河、靳江河、捞刀河、沩水、龙王港河等6条江河风光带。 组团生态隔离带：在绕城线内侧，城市中心区与城市组团间规划圭塘河园艺场、岳麓风景区洋湖垸、谷山东方红农场、金霞洪山庙、鸭嘴铺东岸乡等5个组团生态隔离带。 4、长沙市公用设施用地规划 行政办公用地：市中心行政办公用地原则上不再增加，在芙蓉南路两厢，结合省政府新址规划省级行政中心；在金星大道东侧、市府大道以北地段，结合市委、市政府规划市级行政中心。 文化娱乐用地：规划布局结构采用二区二园多点模式，二区即集影视、传媒、会议展览、旅游休闲于一体的省广电中心影视会展区和集体育、娱乐、休闲于一体的圭塘体育文化区；二园即集文物展示、新闻出版、文化娱乐于一体的岳麓山西壶文化园和面向长株潭集文化、艺术、娱乐为一体的综合性文化园；多点即结合省博物馆、省妇女活动中心规划的市级文化活动中心、古汉城出版中心，在暮云、捞霞、星马、高星设置区级活动中心。 商贸用地： 商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售商业体系。 物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等4个大型物流配送中心。 商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路，南到人民路，总面积约为3平方公里，集金融、商务、办公于一体。 体育用地：规划布局将以承办全运会为目标，确定体育设施建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心，规划圭塘体育新城。 教育科研用地：规划布局岳麓山、含浦、金盆岭、井湾子、马泉等5大文教科研区。 5、长沙市房地产发展概况 长沙市的城市基础设施大规模改造从1999年开始，2001年加速进行，到去年已经初具规模，主要包括道路拓展在内的城市基础设施的改善带来了后续的连锁效应，长沙市房地产需求真正被激发出来也就是一两年的时间，目前的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。 长沙房地产业起步较晚，直到1997年才掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争的战火蔓延到市郊，纷纷