金地物业工程管理是服务策划.doc

1.0 2.0 3.0 4.0 4.1目的 本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。 范围 适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。 服务提要 工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。 内容 工程部组织结构图 4.2岗位描述 序号岗位岗位职责1管理处主任负责审批工程设备管理方案。 负责检查、监督工程设备管理工作。 负责对维修工辞退及辞职的审批。 负责对重大工程设备事故的处理或报告。2工程 主管执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。 管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。 做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。 拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。 做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。 不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。3维修 班长负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。 负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。 负责工程遗留问题的协调处理。 负责小区水电表的抄录统计。 负责维修保养物料的统计。 完成上级领导安排的其它工作。4运行 班长 按计划安排设备保养，及时做好保养记录。 负责设备的维修指导、监督工作。 负责设备运行工作的检查、监督。 协助外包单位做好设备维修、保养工作。 每月按时收集各项设备巡检，??养记录，并整理归档。 督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。 完成上级安排的其它工作。5维修员负责小区业户的入户维修。 负责小区的公共设施设备的维修养护。 负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。 负责小区内住户及公共水电表的抄录。 装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。 服从管理处调遣，参与抢修工作。 负责责任片区设备房的清洁工作。 完成上级领导安排的其它工作。6设备运行人员按规定及时交接班。 定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。 负责水景、环境照明等设备的开启工作。 负责设备的日常维修及应急处理。 按计划对设备进行保养。 负责责任片区设备房的清洁工作。 上级安排的其它工作。 4.3服务项目和标准 序号项目频 次标准日周月季年1变配电系统变配电房2次1．非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。 2．工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。 3．变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。 4．变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。 5．堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。 6．禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。 7．除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。2运行2次见《变配电系统运行操作规程》3标识牌2次合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全4保养1次见《变配电系统维护保养规程》5发电机发电机房2次1.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。 2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。 3.发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。 4. 机油箱内储备８小时满负荷用油量(750公升左右)。 5．机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。 6．电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。6运行2次按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序,每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运