2013年02月长沙湘诚嘉园·ⅱ期营销策略报告.ppt

【湘诚嘉园·Ⅱ期】营销策略报告;写在前面;背景研判;项目基本情况;集观光、休闲、健身、体验湖南民俗文化等于一体的湘府文化公园2013年将动工兴建；;省府新区商业中心。近期规划，定位于高档行政商务中心。以省政府、天心区政府为中心，向周边幅射2～3公里，注重引导高档酒店、餐饮、休闲娱乐集聚，合理发展便民商业。 ;1号线呈南北走向，和东西走向的2号线在五一广场换乘，按照工期安排，1号线一期工程拟2014年12月底全线通车试运营。 ;关键词：配套有待提升;项目内在质素;2#，在销售过程中为写字楼产品，面积区间30-90平米，191套，住宅性质，64%为限购产品（126套）;公寓与写字楼均为3.3米层高，均具备优良商务条件，且具备中央空调打造条件。;16层和22层 3.5万中小体量 目前商业商务氛围缺乏;;背景研判;本项目产品分为三种物业类型： 商业、酒店式公寓、纯写字楼 这三种物业定位之间，我们如何取舍？;项目虽小，五脏俱全 接下来，我们将逐类对市场进行摸底，寻找到最合适项目的市场占位，以确定项目的整体定位。;公寓市场分析及定位;;长沙代表性公寓项目销售情况;产权;;项目名称;项目名称;项目;客户层面;公寓滞销原因; 以华晨世纪广场为例，实行反租，8%的返租率，提高客户投资信心。;做法一： 降低门槛，打透首置;【公寓化解策略】;公寓难点问题;公寓难点问题;项目入市即采用酒店式公寓返租 历时7个月，上门客户累计2230批，来电3233组 公寓可售465套，全部售罄！;华晨·世纪广场;区域概况;成功案例借鉴;成功案例借鉴;成功案例借鉴;定位回顾;因此，本案公寓要想突破，除将1#定位为该类产品之外，引进酒店做返租产品势在必行，也就是说，前期引进一家知名酒店是必要动作，也是项目起势之关键。;背景研判;写字楼项目2012年纷纷推出市场，导致供应量激增，12年达142.35万方，比去年上升332.2%； 2012年写字楼去化57.24万方，去化率40.2%，比去年增加了27万方。;;已建成办公楼;项目名称;项目名称;区域写字楼市场分析;1、顶级写字楼 2、甲级酒店写字楼 3、甲级专业写字楼 4、商务写字楼;[关键字];;[关键字];[关键字];[关键字];写字楼类型及档次;项目名称;为期一周，走访周边近10写字楼项目，采集一手真实客户数据。;好租、好用的写字楼，写字楼的定位指导根源，最终要从使用者入手。;豪布斯卡写字楼客户;标志商务中心A座豪布斯卡公司调查;豪布斯卡CEO行政公馆公司调查;御邦国际写字楼调查;;从周边写字楼入驻企业、以及购买自用的客户类型， 可以总结如下4类客户——;; 公司类型：开发商，以及为开发商服务的各类工程、建筑、设计、装修等公司； 公司规模：开发商、装饰公司相对较大，其他各类公司根据实力各有大小，具体面积从200-整层不等； 核心敏感： a形象较好； b与服务的公司距离近；;; 公司类型：培训公司，一类针对工作人士的特长培训；一类针对学生的特长、考试培训； 公司规模：公司办公面积较大，包含教室在内，少则半层； 核心敏感： a：靠近住宅区，交通方便； b：租金相对专业写字楼较便宜;定位回顾;写字楼类型及档次;;背景研判;2012年商业供应159.14万方，成交72.06万方，整体成交率45%。成交面积较11年上升47.2%； 12年天心区商业物业成交在整体市场中占12%，约8.6万方，与11年相比基本持平； 商业市场虽然温和上升，但市场内部存在较多不成熟及非理性的成分。;德思勤城市广场;;项目名称;片区13年商业市场均有出货本项目商业该如何打造;;本案商业分析：;北面湘诚嘉园1期，此前经过了一段较长市场培育期，目前以社区小型配套商业为主。;本案商业;项目商业发展定位建议;分布特点：随组团分布，满足区域内居民的生活便利性 规模：商业面积一般为0.7-0.91㎡/人，本区域内居住人口按10000人计算，社区配套商业面积建议不超过1万㎡；;主营业态;终端消费人群是谁？他们有何种消费需求？;本案可行业态;业态的选择与组合对项目商业发展与形象影响很大，本项目定位社区配套型商业+区域辐射型型商业，根据我项目的体量与分布情况，适宜“精简业态，集中经营，统一管理。”因此在业态上基本定位以下四类： 生活消费：以超市为引领，满足周边相当区域内人群的日常消费； 日常服务：以银行网点，缴费邮寄，干洗家政等服务型业态满足社区经济； + 休闲娱乐：以健身、美容等设立项目休闲娱乐商业区域 ； 餐饮美食：中高档次餐饮、特色餐饮、中西餐厅，适合各层次各需求的消费要求；;新鼎建议：吸引1-2家能够在区域树立旗舰形象的品牌入驻，树立区域商业形象，拉开与区域常规商业的差距。;背景研判