2013年4月13日淮北首府别墅营销推广计划.ppt

首府别墅营销推广计划;;别墅一期预售房源一览;别墅一期预售房源统计;;竞争态势;本案竞争项目联排户型主要集中在240-400㎡；叠加户型集中在在200-230㎡；无双拼户型；独栋户型面积在240-350㎡。;竞品项目单价统计;开发商;开发商;开发商;未来竞争主要集中在产品价值塑造 本案别墅应结合竞品，通过补强差化双拼竞争力，并提升联排别墅产品性价比，加强错位竞争优势;;营销节点安排;营销节点分析;; 项目定位准确。前期推广主题以“买好房，首府房”的基调，实际推广中，在形象导入期这样的调性能够很好的诠释项目。避免使推广主题显的过于务虚，无法让客户形成极大的认同感。 别墅推货的时序和选择。建议多频次推货，但推货数量不易过大，市面产品较多，避免导致客户可选择面太广，别墅的稀缺性不能很好体现，最终造成去化率不尽理想。 活动的深化与精准的选择。对于别墅这样的高端物业类型，在项目前期需要足够多的营销活动来带动人气、项目后期则需要针对特定圈层做品质活动促进成交，传统的推广渠道只能有选择性的投放，但真正见效还需通过有深度有广度的营销终端活动呈现。 客户需求的深度研究。客户需求不仅限于产品本身、社区配套、园林环境，还包括了业余爱好、穿着品位、身心健康、子女教育等全方位需求。;营销推广策略;非凡处 潜锋芒;品质　 从园林、绿化、物业、建筑等所有配套及服务，彰显出本案与供不同的高规格品质，和所带给业主的该品质生活概念。 高贵　 物质社会，金钱才是衡量地位的最直接方法。“物以稀为贵”，“稀”要以重金去诠释。当拥有了“稀”，便拥有了“高贵”的身份。; 5月 项目主形象推广期，以“非凡处 潜锋芒”作为项目主推广形象语，在市场造成舆论，引起社会高度关注。（品质） 6月 项目主形象延续期，打出“阅人生 墅荣耀”的推广语，保持市场关注度，延续、拔升项目形象。（高贵） 7月—8月 项目形象阐述期，将“品质”与“高贵”结合，进行阐述。让群众深入的了解到项目别墅与众不同的“品质”和冠领全城的“高贵”。 9月—10月 强销期，抓住“金九银十”的营销节点。 11月—12月 形象、品质升华期，结合项目组团和成熟配套，树立“淮北第一别墅”的形象。;营销推广时间轴;体验营销;*;建立完全顺畅的客户渠道，充分整合客户资源，扩大客户群体，有效的进行圈层营销。;;保持推货平稳：在5月份别墅一期开盘之后，分批多次加推各组团别墅，后期别墅销售需同时带动已推别墅组团，并结合差异化产品推出，保持推货节奏平稳。 根据已积累客户喜好，选择性加推别墅组团，实时按需调整推货节奏。;推货节奏编排;一次推货（5-6月）;3套;3套;3套;;用项目形象带动整体销售 1.通过客户对本案价值与品质的认同建立项目形象 2.广告主旨为建立本案的市场形象 广告宣传必须要有“攻势”效应 本案销售关键在于营销节点，在关键节点需要借助广告、营销活动、销售工具、包装等手段实现推广攻势的全面覆盖。 广告宣传注重效果而不是投放量 硬广的投放须配合营销活动，针对目标客户群实施有效的客户公关和品牌传播，以达到更好的广告宣传效果。 结合各类媒体特点进行信息发布 户外时效性长，区域人流量大，在推广诉求中，应以形象与阶段产品、景观以及配套特色为主；报纸、电视、网站、电台时效性强，在推广诉求中，应以阶段性营销信息及活动内容为主。;分类;;;与商会、协会（不仅限于本地协会、商会）等高端人群聚集组织进行合作，并以活动的形式带入客户，客户拓展与项目推广同时进行。;与高端品牌建立合作机制（如知名装饰建材、家电家具、汽车名酒等），并在销售中心予以展示（可以展示实体产品，也可以logo墙的形式展示），加强品牌效应，以品牌带入客户。;公司高层领导进行饭局营销，与其他企业高层建立良好关系，开辟企事业高层客户通路。但在高层互动时，注意从对方的身边亲人入手，如：夫人赴宴，留意夫人喜好与子女喜好。一定积累后，以目标对像的身边人为突破口，有针对性的开展工作。并再与前面的营销方式结合起来。就形成了互动关系。;客户拓展工作策略 客户拓展方式： 1.紧密结合系列营销活动，借助邀请意向客户及潜在客户参加不同形式活动的机会，邀约客户至销售中心。 2.通过公司高层领导，进行“饭局营销”，将本案推荐给有一定购买能力的社会高阶层人士。 别墅客户拓展策略：针对高端客户的消费特点，联合其它拥有高端客户群体的商家单位（包括银行VIP客户、高档美容会所、商会、协会等），共享高端客户资源。 老客户维系拓展策略：通过对业主互动及回馈活动，维护好老??主群体，提升已成交客户满意度，不断强化老业主对项目价值的认可，从而达到“老带新”的目的。;;单位：万元;阶段一媒体炒作;阶段一推荐活动;雪茄品鉴会 活动主题：尊贵品位 享受生活 活动目的：借助高端体验式活动聚集精英人士；