2013年4月23日昆明西片区交通医院地块发展规划建议.ppt

西片区交通医院地块发展规划建议;Part 1;项目地块分析;地块研判 区位——西三环边，城郊，房地产边缘区域;项目四至 东至：郊野公园 南至：春雨路、人民中路、 眠山公园 西至：黑林铺、滇缅大道 北至：北三环、可到达龙泉路方向 ;地块研判 地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；;地块判研 地块交通——紧邻西三环，地块进入性好；经西三环可快速通过多条附属干道到达主城区；整体交通便捷;地块判研 配套——地块围观范围内周边生活、商业配套匮乏；3公里范围内可享受西区中心丰富的生活、商业、教育、娱乐配套;周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越;优势（Strengths）;类别;区域住宅物业竞争情况分析;区域物业总体分布情况;区域供盘情况分析;从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔。;区域高层住宅代表项目分析;主力户型1 面积115㎡;区域低密度代表项目分析;项目产品分析;城市山物业形态、面积、价格分析;区域市场供应量大，接近1600万方，整体竞争激烈; 通过对区域竞争项目物业形态、主力产品发展趋势、购买客户构成等因素分析，可以看出本区域内不缺乏功能与性价比结合的住宅项目，城市住宅供应量大，因此本项目面临巨大市场竞争；但片区整体物业密度较高，居住舒适度不明显。本项目以其坡地特点，周边自然景观资源，具备规划低密度中高端、高舒适度住宅的基础；能有效填补区域需求缺口 项目应从填补区域市场空白的角度进行规划定位，强调区域差异点，树立新的价值体系。使得项目与竞争对手脱离同一竞争水准。 ;方向 推导;昆明市宏观房地产市场分析概要;国内宏观经济回顾 ————通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收紧。;国家政策回顾 ———自2010-12年国家对房地产的宏观调控，如同春雨连绵不绝，政策出台主要围绕着控制房价过快增长，抵制投资型、炒房行为。重点强调刚需和低收入群体公租房和廉住房的 建设推进。;政策环境小结：短期内二手房放量冲击新商品房销售，长期内以刚需为主的客群  逐渐向新商品房转移;西市区;国家调控政策打压步步紧逼;项目定位设想;项目基本情况; 基于本项目定位设想清晰的基础上，如何更合理评估项目产品、规划、客户三者之间的组合关系让我们在此回到昆明市场，分析其他品质与性价比高度结合的低密度成功个案，寻找可供参考的突破方向……;昆明低密度市场成功个案分析;项目位置：昆明盘龙区东 白沙河青裕路西 物业类型：联排、双拼、 花园洋房 占地面积300亩 建筑面积39万㎡ 容积率1.20 一期总户数974户 车位数1000个;白沙润园洋房品质4房分析;1，组团院落式围合设计，景观独立且家家户户见景;项目价值分析3：品牌价值 ——万科符号，大型开发商高品质保证;目标客户群定位 ; 基地特性：城郊区、低容积率、低密度，经快速干道可快速达到城市每 个区域 项目定位：低密度城市中高端改善类住宅 产品： 90-180㎡的面积区间，带电梯的多层产品、别墅产品；内部带有 高附加值赠送 景观：中式现代、院落围合；体现人文、宜居精神 客户：主要面向首改和再改客户 品牌：万科品质 ;城市山;城市山品质3房分析;1、住宅和别墅的分布十分合理，使的户户有景观和良好的采光;目标客户群定位 ; 基地特性：城郊区、低容积率、低密度、缓坡、外部生态资源 项目定位：给城市，来做山（体现生态感） 产品： 100-155㎡的面积区间，带电梯的退台式多层产品、叠加别墅； 景观：一般绿化景观、社区内部水景； 客户：主要面向首次置业、首次改善客户 ;项目位置：昆明市西山区 银海山水间对面 物业类型：洋房、别墅 占地面积156亩 建筑面积16.7万㎡ 容积率1.67 一期总户数500户 车位数815个;华夏曦岸洋房品质4房分析;1，错落有致的分布，充分保证每个楼层的采光;目标客户群定位 ; 基地特性：低容积率、低密度，滇池路核心干道 项目定位：滨水、低密度高端华宅 产品： 90-150㎡的面积区间，带电梯的多层产品、别墅产品； 景观：中式现代；内部围合水景、外部水景 客户：主要面向南片区高端置业客户 ;代表性低密度项目借鉴分析小结;项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则