2013年4月周口九号院项目营销策划报告.ppt

玖號院项目营销策划报告;报告目录;产品及营销环境;;地块四至：北临文昌大道、东为高速奥兰花园、南临庆丰街、西侧为书香门第。 位于周口师范学院正对面，公务员小区、奥兰花园、广电小区等高端住宅项目群居于此。;优势： 周边建筑以多层、小高层为主，可视性好； 周边有幼儿园、初中、高中、大学一站式教育，医院、公园等配套也相对完善； 周边在售项目均以高品质楼盘形象造势，为本案楼盘占位市场创造了一定的条件； 劣势： 北部和南部有市场和城中村，相对环境较差； 周边在售项目较多，同质化产品竞争压力较大； 周边的居住生活氛围尚不足，打造高品质楼盘的条件相对不足；;地块周边交通环境及通达性 ;建议整体分三期开发，一期产品为9-18F小高层，相较高层有一定优势。;;项目本体综合研判;产品及营销环境;周口市区房地产市场主要分为三大板块：东新区板块、沙北板块和沙南板块。 项目所在区域属于城市优先发展方向的东新区板块;■城市空间发展战略---东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。 东部为行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区 西部为生态维护用地 北部为城市发展战略储备空间 南部为引导建设区 ■总体结构---呈“一轴、两区、三带”格局。 一轴---以沙河为轴两翼发展，两区---老城区、新城区（东、南）三带---河北、河南、东区;所属区域;4;当前，与本案形成核心竞争的项目主要有： 一级竞争： 高速奥兰花园 竞争关键词：产品、资源同质化严重； 书香门第 竞争关键词：部分产品有差异、资源同质化严重； 景园盛世华都 竞争关键词：配套相对成熟、产品相似； 二级竞争： 永丰观澜国际 竞争关键词：自然资源优势； 建业森林半岛 竞争关键词：自然资源优势、知名开发商进驻； 文昌新卷 竞争关键词：区位接近、配套成熟、知名开发商； 三级竞争： 万达熙龙湾 竞争关键词：项目自身配套、价格优势； 建业联盟新城 竞争关键词：品质高端，大社区，知名开发商； 建业未来城 竞争关键词：价格优势，产品相似；;自国五条颁布以来，近期各省会城市相继公布国五条细则，4月初周口市二手房交易市场出现火爆交易场景，在这样的大市场环境营销下，推断： 郑州市出台的细则里没有涉及二手房交易征收20%个税的信息，相对于周口市，二手房交易在周口市短时间内不会出现大的波动； 二手房交易会影响到改善性购房者的购买能力和欲望，在二手房影响不大的情况下，周口市改善性购房也不会出现大的波动； 因此，周口市整体楼市，特别是改善性住宅，在2013年上半年不会出现大的波动，价格会稳重有升。 ;本章小结;产品及营销环境;S;价值点梳理;城市东扩发展主轴线上 行政、教育产业带动 知名品牌云集助推区域发展;理清本体优势与市场的矛盾点，挖掘核心价值，确立目标占位，利用营销手段解决核心矛盾，实现销售目标。;报告目录;项目之客户研究;目标客群主要来源 1、主力客群锁定在东新区项目周边客群、本案靠近沙南、沙北的区域 2、核心客群定位为三区改善性需求为主的“30-45岁中产阶级” 3、辐射客群一是在以上基础上面向全市，首次置业的“25-35岁刚性需求客群”；另一部分就是靠近东区的县城的潜在客户。;客户研究——客群分析;客户研究——客户定位;报告目录;（全盘定位）; 新都市 英伦 墅院;（全盘定位）;;总体营销策略思路;项目营销策略分解;1.?? ??;;报告目录;1;产品再好，无凭无据！品质再优，感受不到！ 口说无凭，眼见为证！ 客户自己的感受更重要，让感受成为我们的积极传播源……;客户到访路线的包装;售楼处前广场：第一视觉标签;实施5星级服务，无论是从现场的业务接待、还是相关物业人员，均以星级服务为标准，让客户在整个销售过程中充分得到尊贵的服务待遇，并全程体验今后入住将能享受到的温馨体贴物管服务。;1;具体营销节点铺排及执行计划见附件;销售执行方案;1;入市时机建议;一期工程节点： 一期在建的为六栋楼：9#-15#楼； 现场售楼部预计2013年6月中旬具备开放条件； 11#楼7月底具备预售条件； 10#、13#、15#楼9月中旬具备预售条件； 9#、12#楼10月中旬具备预售条件。 ;;销售执行方案;一期预热及形象导入期——营销目的;与城市对话——对周口市民发出宣言，从城市层面出发，宣传城市发展趋势及生活发展趋势;广告诉求:(用号召性的语言，给客户群以昭示、引导） 向东——那里是教育和行政发展的中心！ 向东——那里是财智阶层的舞台！ 向东——那里是TOP级低密度生活园！ 向东——那里有高品质、一流品牌的住宅！ 向东——那里有九号院！;2013年6月1日——2013年6月30日 提前预热市场,告知市场一个大型的高档项目即将启动,吸引客户关注度,截留客户； 媒体选择：