2013年9月咸宁市崇阳山水天城项目定位及物业发展策划报告.ppt

2013年9月 ;报告目录;;第二部分：项目发展环境;;第三部分：项目定位推导;page*;项目区域位于城市东北部新区，属于城市新兴发展区域，距离老城区核心商圈有一定距离，周边商业配套、生活配套不太完善;page*;page*;page*;page*;page*;*;Page*;;第三部分：项目定位推导;——找到一群人 卖给谁？; 主力客群：公务员、企事业单位员工、经商者、进城农民； 购房原因：自住、改善居住条件、投资升值； 购房价格：能够承受的购房单价在3000元/平米左右，总价在35万左右； 购房偏好：以中档为主，面积主要为80-120平米，户型主要为三房和两房； 购房中关键消极因素：价格太高、交通不便利、周边环境太差可能导致消费者放弃购房； ;崇阳县购房客群研究——在城市化进程的影响下，金字塔中端的中间阶层和底端的普通阶层成为购房主力军;项目客群定位;; 他们追求一种理想的人居模式，既能享受都市所带来的便捷又能享受公园居所带来的和谐;他们眼界开阔，阅历丰富，对品质的要求很高;他们追求独特的居住体验，轻松愉悦的居住氛围;而， 本项目未来的业主在崇阳必然是被羡慕的…… 而我们现在所要做的就是为他们——;——我们是什么？;项目定位的思考;崇阳新城核心●25万方● 大型宜居公园式生态社区;产 品 定 位;page*;形 象 定 位;形象定位——人文、欧式、现代;*;page*;*;;;自在的空间，质朴的浪漫，完全不需要强调哪一种生活方式，只是想回归自己的本心，活得不再拘束……;细节的服务，安全、人性化，尊贵与温馨在这里相融合……;;第三部分：项目定位推导;;建立城市化氛围体系;;[城市标杆体系]一种鲜明的建筑风格——稳重、大气，赋予情调的新古典主义风格;新古典中的Art Deco风格，强调建筑物的高耸、挺拔、对称，立面大块整洁，注重外立面的纵向几何线条使用;Art Deco更加追求强烈、华美的视觉印象，使整个建筑展现昂贵、古典的气质。;[城市标杆体系] 目的地感的区域——区域的标识性，标志性建筑，区域小品，统一的调性;[城市标杆体系]区别于周边的边界——通过区域内界标的修筑，如：临时景观示范带、样板房、精神堡垒、销售中心，体现项目品质感和未来的空间格局;商业目的： 强化配套，并且提升社区居住品质； 完善配套的客户心理预期，提高项目溢价空间。; ;[城市标杆体系]社区商业不同业态的经营单元指标参考; 结合项目的先天独特的景观资源及楼盘的开发理念，秉承“自然的、现代的、健康的、休闲的”思路，并结合社区建筑风格,将小区设计成为丰富多彩的、具有地中第式皇家园林风情的精品园林景观。;[项目价值体系]以健康、自然、亲水、休闲为主题园林景观，以中心景观带为核心，向外延伸，融合整体景观效果，呈现项目公园式景观的特质;[项目价值体系];[项目价值体系]雕塑水景：以雕塑和小的水景为主，作为中心景观的延续，让水流入到社区的各个角落，或热闹喜人、或恬静如湖；也让水景渗入到居住者的日常生活中;主要做标杆产品的架空层，本项目高层建筑底层建议营建3-4米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透； 也可设置部分运动设施，如兵乓球桌，桌球、健身器材等。 ;;;;凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米（不计算建筑面积）。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。;;;[项目价值体系]高层户型参考——;[项目价值体系]高层户型参考——;[项目价值体系]高层户型参考——;;[项目价值体系]高层户型参考——;;第五部分：整合营销传播;page*;page*;推售次序建议;推售前提——必须保证工程进度紧跟销售节奏;一期整体推售周期——共约6万方，一期总销售周期为24个月;page*;page*;page*;page*;如何筛选客户资源;如何进行客户维护;如何筛选客户资源（续）;;展示体系;目标：通过对项目产品与开发进度的展示，树立项目品牌形象，让购房者认同;展示2：营销中心——外部展示建议;展示2：营销中心——内部装饰建议;展示2：营销中心——内部装修建议;page*;page*;page*;page*;page*;展示4：样板房——困难户型要设计样板房;展示5：产品展示，重点展示项目采用新建材、新科技;展示6：工地现场;;page*;page*;亮相期;本案营销推广组合攻势 第一步