2013年江阴金科世界城营销总案.ppt

金科世界城 2013年营销总案;我们知道的如皋：;如皋城市发展现状;现状背后的信息：;项目区域分析：;我们所在的区域： 项目位置——距离城市核心较近，属典型城市中心价值顺延地区域； 地块配套——医疗、教育资源区域共享，商业配套主要为市中心和城南商圈，区域内商业配套一般，生活休闲配套空白； 区域交通——周边道路通达性较好，出行便捷；前往市中心约5分钟车程； 周边环境——区域内居住氛围浓郁，整体较为安静，由于新204国道影响，地块西侧有较大噪音影响； 发展前景——整体城市往南发展，未来打造集行政办公、商业金融、娱乐休闲等一体的中央商务区，项目所在区域不是城市未来发展方向。;我们看到的机会：;了解我们的竞盘：;如皋各区域房地产市场特征;如皋各区域板块价格分析;如皋各区域板块住宅去化分析;得出3个关键词： 区域、品质、价格;竞盘御龙湾客户分析： 来源：乡镇客户占比约68%，市区内地缘客户较多； 职业：私营业主为主，其余工种均占有一定高比例； 年龄：客户年龄集中在40-50岁之间，客户年龄偏大； 置业目的：改善客户占比60%。为子女购房占30%，其余10%。;从竞盘看客户来源;区域来源：客户地缘性强烈，跨区买房很少；60%-80%的客户来自乡镇，其中老盘乡镇客户占比80%，新盘乡镇客户占比约60%； 年龄阶段：以30-50岁的客户为主，处于人生的快速发展期和成熟期，对家庭和事业充满信心； 职业背景：以私营业主、个体户为绝对主力，注重品质； 置业目的：为子女上学、儿女结婚，婚房占多数，洋房以改善型客户为主。;客户心理分析;我们的客户从哪里来？;我们的客户预判;市区客户分布地图;乡镇客户分布地图;什么决定客户是否购买？;归结为3个关键词： 品质、价值、身份;话题回归金科世界城;项目概况;年度目标;任务分解;利润率目标;凭啥那么贵？给个理由先 价值！价值！还是价值！;5大节点，6个阶段，只为解决1个问题 金科世界城的“价值营销”;价值塑造要点： 金科品牌（历程、专利、荣誉） 区域价值（定位、配套、潜力） 项目形象（广告、包装、体验） 核心卖点（产品、园林、商业、物管）;认 知;五大节点： 9月14日 光华二卖场开放 11月2日 示范区开放 11月16日 洋房开盘 11月30日 洋房加推 12月12日 高层开盘;六大阶段： 9月5日——9月30日 品牌落地期 10月1日——10月31日 项目落地期 11月1日——11月16日 示范区开放开盘期 11月17日——11月30日 洋房热销加推期 12月1日——12月14日 高层开盘期 12月15日——12月30日 热销回馈期;金科世界城营销推进脉络图;2013年的六段式营销;PART1 品牌落地期 （9月5日—9月30日）;解决的核心问题 金科是谁？（品牌落地） 金科在哪里？（区域炒作）;阶段传播记忆点 全如皋 请冷静 中国住宅产品专家，金科来了 ★出挑的VI色系，强势的话语模式，从沉闷的市场中夺目突出，形成强烈的市场印象； ★ 9月7日线上线下同步出街，媒体渠道配合，形成市场集中爆发力。;线上传播：;线下传播： 渠道派报：中心商务区扫街、专业市场、重点小区派大报（9月7日同时派发） 渠道数据库的建立：企业、单位、竞盘、关键人等 LED车广告车巡游：每周末中心城区、重点乡镇定点巡游（9月7日同时巡游）;现场包装： 光华二卖场9月14日进场接待，展位设计包装完成； 完成渠道商超布点及展位包装，与光华二卖场同时开放； 工地围挡包装9月20日完工，增强项目现场气势。;光华二卖场包装（9月12日包装到位） 其他商超：统一包装，接待台+背景板;营销活动： 与金科一起聆听世界（来访有礼送CD） 活动时间：9月14日-9月30日 活动内容：所有到访客户，凭大报登记有效信息，均可获赠精美CD;营销物料： 销售电话、项目效果图、形象宣传片 品牌大报、媒体楼书、项目手提袋、置业顾问名片 置业顾问胸牌、“来访有礼”小礼品、渠道拜访礼品;手 提 袋;名片、胸牌、信封;PART2 项目落地期 （10月1日—10月31日）;解决的核心问题 金科世界城是什么？;阶段传播记忆点设计 一枝独秀： 金科世界城，下一个繁华如城 一动全城：金科为如皋加油 一鸣惊人：繁华如城，奢香之夜 （维多利亚的秘密内衣秀主题开放盛典) 一见倾心： 2万㎡震撼示范区实景展示;核心营销策略：以商带住 营销关键词：繁华 语言体系： 如城繁华新都会（商业） 繁华之上的世界级