2013年济南欧洲商业街前期策划报告.ppt

2013济南欧洲商业街前期策划报告;第二部分 项目市场分析 ;导 言 商业街发源于中国。唐代时期长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，“清明上河图”中所描绘的更是典型的商业街。到了近现代，我国商业街发展为何落后于西方国家呢？在经济飞速发展的今天，人们已不在满足于初级阶段的物质享受，“吃饱穿暖”已不在是人们生活的向往，改革开放后的今天，电子、科技飞速发展，“精神文明享受”已如雨后春笋般渗入中国老百姓的脑海中，并不断充斥着人们的思想向高标准前进。在此情况下，中国的商业街应该如何改进以达到新时代“目标受众”高标准的要求呢？ ;在不断寻求答案的过程中，我们发现“特色”二字在不经意中无形的蔓延，例如：周杰伦的“RB”音乐融入“京韵”后，得以在中国各大小城市蔓延；陈逸飞画的西洋油画，展现的却是中国江南女子的风韵，以此打开了美国人的眼界。 因此，“特色”就成为了本案规划的关键因素，要使“仲宫国际风情街”以怎样的“特色”亮妆登场将是本案立意的诉求点。;第一部分 项目综合分析 ;项目概况 地理位置： 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿103国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接103国道。距济南市绕城高速仅5公里。 项目规模： 整条商业街长约1200米，沿街两边各一排3层商业楼（部分单体1、2层/阁楼/地下室），总建筑面积约为42000平米。 建筑单体： 欧式建筑风格，共计31座，每个单体建筑面积从400—2000平米不等，有5000平米左右街心广场。 内部交通： 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。 外部交通： 从商业街到济南市有3路公交车，紧邻103国道及绕城高速，道路情况良好，搭乘公交车及自驾车均较为便利。外部交通比较方便。 建筑结构： 低层砖混结构，坡层顶。;整体规划： 定位不够清晰、明确，不贴切； 宣传不到位，和投资者、经营者的沟通没有深入； 没有整体的、长期的发展规划； 细节规划不明晰，缺乏特色;项目开发战略性思考 一、项目SWOT分析 项目优势(Strength)： 规模优势明显，利于价值提升 项目占地面积大，预建总面积42000平米位居本案区域现有商业物业前 例，规模效应可有效引导和促进消费者对投资经商的欲望和能动性，同 时也有利于品牌价值提升； 咨询公司介入，利于经营管理 销售服务公司与管理公司的输入管理，确保项目运作全程的专业化、规 范化，而最终形成在市场竞争中的有利态势。; 劣势(Weakness)： 项目搁置，改造存在难度 对于商业地产项目而言，改造搁置的项目难度要大于“平地起”的项目， 先入为主的“项目搁置”印象及项目前期运作过程中的不利因素会在一定 程度上影响目标投资者的投资决策。 远离市区，商业环境缺乏 本案离市区10公里，距二环东路5公里，虽发展潜力巨大，投资优势明 显，但周边目前商业环境缺乏，物流、仓储等条件均存在劣势；;机会(Opportunity)： 宏观政策利好，潜见发展际遇 济南市政府规划“南控”，本案在济南重点发展济南南部生态 旅游的宏观背景政策利好，随着本案周边各类机关、企业、 服务体系的逐步落实和完善，必将带动本案的地块价值和 产品价值； 居民生活富裕，昭示产业朝阳 济南市人均GDP超过3000美元，恩格尔系数31%（2004年统计结果），此数据昭示济南市休闲产业迎来黄金际遇； 威胁(Threats)： 缺乏规划，地产操作倒置 商业地产项目的运作应该是先规划再建设，无规划的建设会为定位、销售及招商带来困难，没有预期的租售率，项目经营及收益难以保证； 本案全长1200米，其间的单体建筑物硬件规划及建筑内部构造为未来的经营已形成一定不利影响。;二、项目基础分析结论： 1、有利有弊，政策局限定位 济南市政府“南控”规划中，一方面控制城市向南部发展， 另一方面对南部自身的发展实行控制，本案所处区位因为地处济南水脉所在，故其定位受宏观政策影响，存在一定程度限制。 2、产业集中，区位优势明显 在本案周边云集了众多南部旅游景区，本案所处地段为济南去往南部景区必经之地，且从统计数据看，来往于景区与市区间旅游人口逐年增加； 因本案所处良好的旅游环境的立地条件，可同时为商务性活动提供全方位的服务人无我有，服务旅游人口据资料显示，南部景区的居住、食宿等配套设施等远不能够满足游客需求，景区的旅游功能不完善，吃、住、行、购物不配套，本案于交通必经之地进行休闲产业开发有市场空间；;项目开发战略与城市规划发展 从济南市整体规划来看，济南市一直忙于“东