2013年潍坊市昌乐县宝都华府商业街项目定位.ppt

创建昌乐新商业典范 宝都华府商业街项目定位及营销推广建议;我们相信 善战者，决胜于未战之前 ; 南部新区作为昌乐未来的政务、商务中心、中央居住区，聚集了政府机关、高端住宅进驻，项目定位起点高；昌乐县政府整体南迁，区域逐渐成熟，大量中高端住宅楼盘涌现，高起点政务中心+高端住宅汇集，南部新区必将成为昌乐南部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足城市未来十年的商业发展，采取“本项目与周边项目通盘考虑，差异化操作”的原则进行定位及营销推广。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及商户研究；市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商户研究为项目定位提供成功的保障，同时商家研究可有效保障项目建筑与商业业态的有效匹配。;论证结构;;目前昌乐市区面积小，城市发展处于初级阶段，决定了其空间布局为“单核心”结构，城市的卫生、医疗、教育等基础配套都集中在城市中心区域。 结合前述昌乐城市发展脉络，在未来一段时期内，中心城区的商业、综合服务等职能将不断强化，同时城区规模和周边产业、居住等功能也在规模上不断增长。 项目所在的城南，是昌乐的政务中心、商务中心。;城区核心商业带——利民街、恒安街与新昌街交汇，是目前昌乐城区最成熟的商业核心区； 专业市场街区——主要分布于开发区站北街及方山路沿线，本案位于该区域内。 城市休闲商业区——西湖边目的性消费地美食街，尚未成熟； 新城核心商业带——以政务中心核心，其周边规划的新商业设施所构成，在规划建设中尚未很成形。;上述商业带划分也与昌乐商业市场各区域特征一致。各区域界限如下： 北 部——昌乐城区胶济铁路线以北区域； 中 部——昌乐城区胶济铁路线以南、恒安路以北的区域； 东南部——昌乐城区恒安路以南、新昌路以东的区域； 西南部——昌乐城区恒安路以南、新昌路以西的区域。 ;昌乐当地商业整体以中低档为主，高档品牌很少，整体消费能力比较差； 昌乐商业虽分区众多，规划的商业带和业态也较为丰富，但其县城面积很小，市民购物半径很短。 各区域商业带发展相差较大。消费者普遍更接受城市核心商业带。目前城市东南部房地产开发量最大，项目最多，但该区域商业配套却始终未发展起来，很多市民依然选择前往市中心佳乐家区域购物。;整体来看，消费者偏好城市中心核心商业带的现象反映出昌乐商业处于向心发展阶段，这也是商业发展的初级阶段。 对于日常消费零售市场，结合县城十多万人口及购买力低的现状来看，预计未来3-5年这种向心力的趋势不会发散，其他区域很难将客流吸引过去。;昌乐商业地产项目可分为城市综合服务型商业项目、社区型商业项目和专业市场三种类型； 这几种类型中，以社区型商业项目体量最大，昌乐在售的所有住宅项目均有大量底商及部分内街等商业产品，总体量很大； 城市综合服务型商业项目集中在新昌路城市中心沿线，有蓝宝石商业广场、百佳惠等； 专业市场项目相对略少，多分布在城市中心外围北部和西部区域，如农贸市场、宝石城等。;社区型商业项目开发量过大，且定位单一 昌乐近年城市改造力度较大，市区在售项目及以往售罄的项目，社区型商业总存量可达百万平米。 主要包括各项目所建的商业网点，其中以沿街型商业网点为主，主要承担社区及周边小范围区域的商业服务职能。 ;目前社区型商业项目多数没有业态划分，无优质商户，经营产品档次也较低； 整体商业项目供应量过大，市中心核心商圈外的很多商铺处于空置状态，总体空置率超过60%。 购买者多为自己经营，除市中心区域项目投资客户略多以外，其他区域项目投资的均较少。当地购铺用来自营者数量有限而铺位众多，这也是大量空置的原因之一。 商业项目三层陷入销售及经营困局：不管何区域，商业三层售价都较低，与住宅差距不大，且单独出售3层的去化很慢；即使中心区域，三层一般也都处于空置状态。 ;昌乐商业处于很明显的向心发展阶段，市区仅县城中心佳乐家附近商业经营状况较好，其他区域商业都还没有成形。且这种趋势将持续很长一段时间不会改变。 昌乐市场商业地产呈现盲目开发和放量的态势。多种商业地产项目的供应量都很大，商业地产的发展几近饱和；同时，现存商业物业租金水平普遍不高，空置率较高，商业经营压力较大。 昌乐县城人口仅10几万，市民总体消费力较弱、消费半径较小，目前现有商业已基本能满足其需求。 本案地处未来政务中心片区，周边大量高端住宅出现，本商业项目存在较大的市场机遇。;迷局之中见曙光;; 本项目位置虽处于新区核心地段，但居住人群很少，人气却相差甚远。其商业的成功必须另辟蹊径，充分利用新区政务、商务的影响力及市政广场的天然资源，形成主题明确的商业项目，方能商业成功。; 由于区域特殊的政务中心特性：政府机关、高端住宅云集，商务人群众多，政府阶层及周边高端社区居民成为区域内最核心的消费群体