2013年邢台巨鹿项目定位报告.ppt

共存共赢，解码巨鹿楼市;区域市场价值判断 项目定位 开发规划配套建议 营销策略;提案纲要;第一部分: 城市研究;巨鹿在邢台城市发展中的地位;巨鹿城市发展;巨鹿产业经济发展;巨鹿经济发展状况;城市概况总结;经济发展;第二部分：国家政策环境;;未来房产政策走势;政策对巨鹿县房产市场影响;第三部分 巨鹿县房地产市场发展;区域项目示意图;个案分析—金都花城;个案分析—御品江山;个案分析—世贸国际;个案分析—古郡新都;个案分析—锦绣花园;个案分析—书香府邸·生态苑;个案分析—振城国际;个案分析—万达尚城;个案分析—书香府邸三期;个案分析—金地豪庭;周边楼盘产品分析;产品去化速度;物业类型市场接受度;;市场总结;巨鹿县房产未来判断;提案纲要;第一部分 客户定位;定位原则——吸纳城市中高阶层及导入客源同时，强势扩张客源层级客源需求属性； 客源关注重点关键词——居住环境、区域前景、投资空间、配套合理、人文氛围、舒适宁静； 客源购买目的——良好居住空间、改善型自住、优质的投资空间及未来发展潜力； 客户来源——县城客源占65%，乡镇客源占35%左右；;目标客群定位与分析;年龄层次： 客户年龄在28—45岁之间 经济状况： 家庭年收入6---8万元以上， 居住状况： 拥有第一套住房 购房目的： 对现有居住环境不满意，追求更高层次 居住环境 购房考量 满足三代同住、小区物业、环境要好 住在这里有面子、孩子上学方便、交通便利 配套完善;年龄层次： 客户年龄在22—45岁之间 经济状况： 家庭年收入6---8万元以上， 居住状况： 家里拥有自建房 购房目的： 渴望过上城里人生活、孩子结婚女方要求 县城有房 购房考量 价格、教育、小区品质、地段、交通;年龄层次： 客户年龄在22—28岁之间 经济状况： 家庭年收入3---6万元以上， 居住状况： 没有住房 购房目的： 结婚需要房子、在县城工作需要一个家 购房考量 价格、交通、未来孩子教育 、小区有品质、工作生活便利度 ; 当地及外私营业业主 企业中高级管理人员及高级技术人才 政府部门的公务员 教师、医师 周边乡镇经济能力较强并具备生活改善需求人士 具有隐性收入的其他人士 本地市场投资者 ;;第二部分 地块定位; 地块分析 地块四至及现状;地块周边配套及环境;项目SWOT矩阵分析:;原则：将本项目的优势通过全方位整合推广逐一放大，使之成为项目最为亮丽的卖点。 所要达到的战略效果： 使消费者认同购买的不仅仅是由钢筋混凝土浇筑的冰冷建筑更是一种身份的象征，一种高出常人的生活方式。;原则：对项目劣势进行分析，通过高效的整合“化劣为优”。 具体操作： 1、缺少必要生活配套 对策：通过自身50亩地开发体量沿健康路开发部分沿街门脸 2、环境 对策：对本项目沿健康路一侧进行环境整改，如增加绿化等等。 3、区位劣势 随着政府重点发展未来这里就是连接双城纽带潜力巨大（典型的楼市潜力股） 4、板块竞争 对策：通过自身品质研发高走差异化之路高于对手，成为整个楼市的领导者。;紧贴市场热点需求，保证项目的“安全性” 适度创新，创造差异化竞争 “一步领先”，甩开对手;地块核心价值梳理;项目硬性定位;项目形象定位;项目物业功能定位;第三部分产品定位;项目产品线定位;产品线定位原则：;根据地块容积率1.7-2.5左右，考虑的绿地率景观性及建安成本等因素;产品户型及配比建议;户型定位原则：;我们产品线的建议;两室两厅一卫;三室两厅两卫;三室两厅一卫;提案纲要; 1、强调均好性、多样性理念 均好性——强调环境资源的均等，环境资源主要包括绿地、花木、水景等景观及配套服务体系。 2、价值定位理念 强调价值定位理念，关键在于把项目建设过程中的“景观资源、环境资源”等通过建筑产品的规划布局和产品 设计使之发挥更大的“利用价值”。以提升项目开发过程中各种产品类型和每个单元的价值 3、360度景观概念 强调在每个角度均有景赏;项目规划建议;项目园林景观总体设计建议 ;入口景观建议;中央景观建议;小区主题景观建议;景观细节;建筑建议 ;预留阳台壁挂太阳能水电接口;顶层带阁楼;智能化建议;物业服务建议;物业管理内容1）基本服务类公共部位清洁服务（注意对垃圾的分类处理）；社区保安及公共秩序的维持；社区设施、设备的维护及保养；2）特色服务内容提供附设居家服务。协助各业主有关各项公共事务之申请手续的办理。提供紧急医疗服务定期提供免费基本健康检查服务3）特约服务类钟点工家庭清洁服务幼儿托管服务送餐服务房屋中介服务提供超市购物代理服务水电气费等代理缴费服务;提案纲要;策略一：推广先行，高调面市，立足市场 项目在地块阶段即行全面的广告宣传，覆盖县城通路，封杀客群视