万科上海新村标杆豪宅项目前期定位和产品咨询报告.ppt

福州万科·上海新村项目前期定位和产品咨询报告;视频分享：孩子眼中的三坊七巷;前言-站在城市发展的角度;引子 标识时代和标杆豪宅;国家需要形象标识;北京，你想到什么？;上海，你想到什么？;深圳，你想到什么？;福州标杆建筑？;谁能打造福州标杆建筑;;;;;核心目标：如何打造成为城市标杆豪宅？;;第一篇 项目价值分析;分析思路—是否具备？;;福州城市发展价值;;;福州行政中心区凸显地段价值，万宝新兴城市商圈，提供完善生活配套;福州行政中心区凸显地段价值，万宝新兴城市商圈，提供完善生活配套;1公里内二环路贯穿南北，乌山西路连通东西，快速到达福州任何区域;福州地铁2号线将给项目带来便捷性和极具潜力的物业价值;白马路沿线汇聚了省文化厅、省话剧院、芳华越剧团、人民艺术剧院等单位。 河流、休闲公园和艺术氛围，赋予了区域城市高雅之气，成为文化休闲之地。;白马路为福州最有情调的一条路，万米长廊绿意葱葱，幽居城市繁华之中;和五十多年前一样? ? 现在出版的福州市区图上? ? 再也找不到福州搪瓷厂这个地标了?，那里现在变成了一个大型商场， 经过那里的人很少有人会知道这里曾经发生过什么。一只无形的大手用了50年的时间在这个城市的这个角落里建起了一个工厂? ，又不着痕迹的将它抹平了。这只大手同时还像种树一样把一群人从另一个城市连根拔起， 移植到了这里， 尽管水土不服， 他们还是在这里呆了下来， 开了花， 结了果 。;白马路是一条承载和连接福州士大夫文化和市井文化的城市文脉。;乌山风景和白马河公园使项目居于城市公园旁，身处风水宝地中。;三坊七巷、西湖公园、白马河，连为一体，营造滨水休闲，都市生活。;;价值提升建议;项目具备豪宅所需稀缺资源;;;;第二篇 打造稀缺产品;分析思路—能否实现？;客户样本研究;◆本项目对受访客户的总体吸引力较强。73%客户认为项目对其比较或非常有吸引力； ◆本项目具备交通便利的巨大优势，四通八达的交通是本项目吸引客户的资源之一； ◆客户购买以作为主要居住地为主。;76%的受访客户选择户型面积为140-180㎡。;◆ 88%的客户可接受精装公寓单价1.5万-2万元。 ◆ 88%的客户可接受装修单价为1500-3000元。 ;客户最容易接受220-350万元的总价区间，占66%。;客户最关注安全设施、小区管理方式、地段-交通便利性。;客户样本研究结论;开发重点在市中心旧危房改造和金山板块；一季度成交86万㎡，市中心占81%;近一年内供不应求明显，价格大幅攀升，3月份全市均价已达11268元/㎡。;福州在售存量约160万㎡，市中心板块只占11% ，产品稀缺性明显 。;主要分布于二环内核心区和江滨板块，占据核心地段或者江景资源。;09年10-12月，高端住宅销售快速增长，单套总价集中在200-500万。;主力户型以220~260㎡四房、110~140㎡三房和四房为主;多于6个楼盘单价超过1.6万元/㎡；市中心的价格普遍高于江滨。 多数项目集中在200~350万元，部分因户型较大可实现总价350~550万元；;福州高端住宅客群第一层级为八县私营业主和海外华侨，第二层级为市区企业 高管和省、市公务员高层，第三层级为城区私营业主、企事业单位职工。;挑高均超过4米，集中在4.9-6米左右，多规划为酒店式入户大堂。;以高层、超高层为主；建筑风格以现代和新古典为主； 立面用材主要是面砖和石材，辅以涂料。;多规划为欧式园林，建筑底层普遍以4.2~4.8米架空，并将景观引入架空层。;在售高端项目会所面积多为2000平米左右，多功能会所可提升项目附加值。;高端项目仅有白金瀚宫提供可选装修，装修标准6500元/平米，客户接受度不高。;阳光白金瀚宫以豪华硬件堆积，户型最大，未能顺利销售（提升性价值较少）； 世茂和融侨更多是依靠品牌力和稀缺资源两大卖点。;分布于市中心和江滨板块；本案地价处于中等偏上水平，未来价格竞争激烈。;全市待推高地价项目达13个，总建面积达241万㎡；融侨和正荣地块规模大。;项目3公里范围竞争项目4个，总建32.6万㎡，本案在地价和景观方面存在弱势。 未来1-2年内区域附近新增旧城改造供应量占地面积高达650亩。;市场整体竞争结论 在售项目存量少，市中心存量远远不足；但近期新出让土地以市中心、金山板块为主； 未来高端项目供给量将达到241万㎡，高端项目多集中在市中心核心地段、江滨稀缺资源板块； 近期宏观调控的力度大，房价在未来一段时间内将会出现振荡波动，购房者受政策影响的因素较大。;高端项目特性和竞争总结： 主要分布在核心地段和稀缺资源区域 品牌开发商具有较高号召力，可实现高溢价 建筑风格和用材，多新古典风格、石材面砖。 欧式园林风格较为流行，底层架空均引入园林 高端项目户型偏大，总价以350-550万为主。 高端市场客户以本地特