万科成都万科魅力之城4期挪威森林价格策略方案.ppt

谨呈： 成都万科置业有限公司 ——万科·魅力之城4期 『挪威森林·B1组团价格策略』 近期市场结论性回顾 魅力B1组团基础数据分析 近期意向登记客户需求分析 首批次推售范围的确定 确定不同产品的打分权重标准 魅力与重点竞品的点对点分析 市场比较法 魅力自身产品内部关系的比较及验证 得出各产品线的均价 确定B1组团内部关系的定价权重 确定B1组团各楼栋的价值排序 价格表的制作 逻辑结构： 报告逻辑结构 2008年6月1日——2008年6月30日 　 楼盘 成交合计 首次置业产品 首次改善产品 再次该善产品 《90 120左右 130》 面积 均价 销量 面积 均价 销量 面积 均价 销量 周边竞品 优品尚东 32 87-93 4300 24 127 4400 8 —— —— —— 卓锦城 2 70-98 5430 1 119 5600 1 131 5800 0 蓝谷地 60 79-89 4680 36 112-122 4890 18 131-136 5200 6 比华利 2 90 6300 0 121-126 6400 2 132-138 6500 0 澳龙名城 12 81 6100 5 106-123 6200 6 146-149(8) 7100 1 蓝光 富丽东方 82 78-88 4400 45 106变120 3969 32 117变130 4278 5 富丽碧蔓汀 105 62变87 实得5172 72 96变126 实得5158 33 —— —— —— 凯丽美域 65 74变92 实得5100 36 88变116 实得4900 29 —— —— —— 华润 华润二十四城 120 87-89 6100 115 117-124 7161 4 144 7922 1 华润翡翠城 62 50-88 5900-6100 60 —— —— —— 135 7400 2 华润凤凰城 35 78-90 5800 23 106-129 6300 9 137-144 6500 3 龙湖 龙湖三千城 10 —— —— —— —— —— —— 137-153 8600 10 龙湖翠微清波 46 89 5500 18 112-129 5500 23 136-139 5700 5 龙湖三千里 59 87 5860 43 125 6100 12 146 6300 4 中海 中海兰庭 57 89变106 实得4900 22 89变124 实得5137 35 —— —— —— 中海翠屏湾 30 82变90 实得5770 18 89变110 实得5800 12 120变170 实得5800 —— 中海国际社区 73 46-89 5100 59 121(8+1) 5900 9 140(8+1) 6300 5 6月市场分产品线价格与销量的回顾： 以上数据来源于房管局备案数据 近期竞品市场小结： 城东三环周边的经济型2房的销量较好的楼盘为优品尚东、蓝谷地、富丽东方，两房销量为24-45套，实收均价区间为4300-4600 三环周边享受型2房销量较好的楼盘为凯丽美域、中海国际社区、中海兰庭，两房销量为22-59套，实收均价区间在4900-5100 城东二环周边，2房销量较好的楼盘为龙湖三千里、翡翠城以及二十四城，2房销量为43-115套，实收均价区间在5860-6100 首次置业产品（90以下）市场小结： 首次改善型产品（120左右）市场小结： 小三房市场销量较好的楼盘有蓝谷地、富丽东方、凯丽美域、碧蔓汀、翠微清波、中海兰庭，销量为20-35，均价区间4890-5500 再次改善型产品（130以上）市场小结： 综合整个市场来看，销售情况较为疲软，销量在4-10套的楼盘有蓝谷地、富丽东方、翠微清波、龙湖三千里、龙湖三千城（多层洋房）、中海国际社区（多层洋房）实收均价区间在4300——8600。 新政的出台以及震后对于投资客信心的打压，此部分客群逐渐的淡出市场，使得再该产品的销售面临众多尴尬 真正有再次改善需求的客户追求生活的居住品质以及舒适度，客户不会因为价格的低廉而购买经济型的大三房，比如富丽东方。 亲睐居住环境和舒适度较好的多层洋房的再改客户面临7000-9000的价格又显得力不从心。 近期竞品市场小结： 7月销售任务回顾及分析 7.1-7.13三期8组团共计认购13套，预计到本月底，8组团共计可销售20左右，预计8组团认购总面积约为2360 7月销售任务 8组团 4B 7600 2360 5240 4B首批次开盘至少需完成5240平米的销售任务，才能保证本月任务。 　 层高 标准层建面 套数 总面积 清水/装修 户型 B1 4# 18 136 16 4905 清水 3房 149 17 清水 4房 5