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万科江苏南通永怡路高端住宅项目代理竞标报告
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跨越千亿高峰后的万科在加速,而高周转率是企业跑赢市场的核心战略,也就决定了本项目必须挑战南通人的心跳。;南通受益两大国家级战略的双重利好,借势长三角城市集群的产业联动,上升为国家级沿海中心城市,而备受瞩目;苏通大桥;通州并入南通为南通的中心扩容、城市扩张与加速发展提供了能???基础,并给房地产发展缔造巨大空间;从南大街到北大街,北翼新城核心区的全面崛起,南通城市重心已然北移;港闸区凭借众多高新科技企业的进驻与高端人士的聚集,创造出超强的财富力,具备极强的消费潜力;万科根植南通一号作品,港闸区永怡路项目,携城市景观带及二河湾汇,为世界仰慕的国际滨河生活血统正名;受宏观调控影响,南通市场观望浓厚,商品房市场呈现成交量急剧萎缩,但成交均价还保持较为平稳态势;板块;受调控影响,南通市场以首改、首置为主,成交面积集中在90-120平米和120-160平米两大区间;港闸区作为新老城区之间的价格低谷,具有一定的梯度竞争优势 ,但受到新东区及新城区的分流;2010年南通市区商品房住宅成交总面积为122万平方米。其中:
普通住宅成交面积约为110万平方米;
别墅成交面积约为3万平方米;
写字楼成交面积约为10万平方米;
商铺成交面积约为8万平方米。;从2010年度南通住宅项目的去化来看,低价、学区、开盘节奏的合理把控是项目快速去化的主要原因;9月12日, 开盘420套
10月4日, 加推394套
11月29日,加推256套
1月18日, 加推230套
五个月间四次开盘,去化1300套房;同一板块层级,同区域内项目:
尚海城、中港城、苏建阳光新城、华强外环北路项目等——核心客群主要面临的强大分流竞争
同一梯度层级,不同板块项目:
恒盛豪庭、中南世纪花城、圆融青年路项目等——城市资源的博弈,新东区及新城区将是客户分流的主力板块
同一价值层级,品牌开发商项目:
华润、保利、绿城等——主城外溢客户之间的品牌认知与偏好;同一板块层级,同区域内项目:未来两年港闸区的整体市场供应量较大,潜在有近300万平方米的供应总量;;同一梯度层级,不同板块项目:主打主城中心北移的中心化价值体系,撇清城北属性,强化区域价值;;LOFT的竞争面临泛区域化,强调万科品牌带来的投资溢价;区位;从办公市场来看,目前南通的办公市场存量约为30万平方米,供需比约为3:1。;从商业市场来看,目前南通的商业市场存量约为31万平方米,供需比约为4:1。;从南通商业、办公项目的去化来看,最快的年去化率为500套左右,小面积、低价是热销的主要诱因;占地(M2);项目定位精准,规划合理,立面出彩,故就项目竞争方面做价值点建议附后;立面用材:作为首个立势项目,建议采用全石材干挂,如成本不支持,则基座用石材,上部采用真石漆;车库大堂——挑高奢华装修,凸显品质。
社区大堂——利用会所设立社区大堂,石材铺贴、结合部分木质装饰和软包,配置会客功能、社区邻里交往空间、设置休息座椅、书报等,供业主交流。
入户大堂——挑高6米精装,出电梯口后装修与绿化景观、小品结合处理。;地下车库考虑设置采光天井,把绿化能从上而下的引入地下车库中来,一方面解决部分采光问题,同时利用自然通风解决潮湿问题,且使得居住品质感提升。;会所:竞品项目会所已成为标配,幼儿园及室外泳池也多有配置,考虑项目有数万商业配套,建议会所设置恒温游泳池;景观建议:竞品楼盘景观多运用水系资源,打造不同组团景观,本项目若想脱颖而出,景观一定要出彩;景观风格建议一:引入“十”字宫廷的欧式皇家园林景观,凸显项目的仪式感和尊属感,体现业主的尊贵感;景观风格建议二:以万科擅长的东南亚园林景观,凸显项目的参与性和归属感,体现项目的情趣;将项目外围道路及二条河道,规划成海洋主题艺术小品与地域景观融合,邀请当代名家设计,塑造项目的文化气质,从而形成对品牌的认同,让业主回家的路上也能享受艺术的熏陶。;围墙:建议设置6米高墙,满足高端客户生活私密性要求,建立强势区域形象,界定私家宅邸区域范围;布局优化:朝北户型销售有抗性,建议规划排布朝东调整15-20度排布。
配套优化:
项目通煤气,增加居住配套设施。
与引入商家协商为项目业主提供VIP卡,业主消费予以额外的折扣或优惠措施。
销售优化:
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