万科深圳龙华万科金域道社区商业营销策略解读.ppt

w w w . m e g a r o a d . n e t ;前 言;社区商业营销策略解读纲要;PART 1 社区商业通常面临的难题 ？; ;发展商面临的现实问题;结论; PART 2 以售为主的社区商业 到底需不需要招商 ？;Situation—1;Situation—2;Situation—3;结 论; PART 3 商铺营销与住宅营销的区别 ？;一、功能不同，价值体系不同。;住宅;如何构建商业项目的价值体系？;如何构建商业项目的价值体系？;项目价值点方向一——区位;项目价值点方向一——区位;项目价值点方向二——主题定位;项目价值点方向二——主题定位;项目价值点方向二——主题定位;项目价值点方向三——交通枢纽;项目价值点方向四——升值潜力;项目价值点方向四——升值潜力;项目价值点方向五——社区本身及辐射消费群;项目价值点方向六——发展商品牌;项目价值点方向七——商业形态;小结;代表案例解析——解决项目的问题;总商业面积： 70万㎡以上;宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。 中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态60%以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。 项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深长、不规则的难点铺位19间,1597 ㎡,占总面积的42%； C区层高低、有不确定因素地块影响铺位13间、占总面积的19.4%，本项目80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较低。; 西城上筑 尚都 天悦龙庭 丽晶国际 第五大道 君逸世家 金泓凯旋城;宝安中心区核心消费力优势;宝安餐饮空间优势;主题定位及业态分布;对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于——片区稀缺、物以稀为贵。 餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想： 1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业。 本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势： ‘1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业’弱化负面影响。;西岸·原味街;代表案例解析——解决项目的问题; 位置偏 没??人气 周边未来规划不清晰 难以招商 铺位均好性差 体量较大 投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招 商支撑返租也解决不了根本问题） ; 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位的销售，其它难点铺位将没有销售机会。 ;片区发展——坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。 价格低——项目价格低，成长空间大。;中海月朗苑·壹街;中海月朗苑·壹街;概念一：项目所处龙华－坂田片区是深圳最热的片区，升值潜力第一 深圳其他区域与项目片区的对比分析。本项目属于“龙华—坂田”片区， 是深圳最热点也是具成长潜力的片区，通过对比深圳其它片区的土地供应 量、商品房销售情况及未来片区规划带来的大市场前景展望来衬托项目所 处片区的未来升值空间。;概念二：主题鲜明的业态规划——坂田首席餐饮、家居、装饰生活街区 首席即第一、最早的意思，体现业态定位的市场空间。; 概念三：本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号街 第五园的聚客力对项目的强力支撑。 街铺最具升值空间：能够独立经营，比内铺容易做旺。 项目自身的价格优势具有较大的升值空间。 同类项目对比：万科四季花城作为坂田早期的大社区，5年前商铺的售价 仅9000元，随着坂田房地产的日渐升温，如今已涨到2万多元/平方米，翻了一番多，年升值率高达20%-30%。;中海月朗苑·壹街;代表案例演示——楼书;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;龙华·中心街;代表案例演示——楼书;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;万科·金域道;一、功能不同，价值体系不同。;二、客户群差异对营销的要求不同;如何进行更有效的营销推广？;1、短期内成为市场热点;A、推广要集中、紧凑;短信投放的效果分析;短信投放的效果分析（万科·金域道）;由于项目的自身素质较为特殊， 地处梅林关口，轻轨尚未开通，目前周边尚不成熟； 项目的单价、总价较高，即时租金较低，租金远远不能满足月供之需