万科苏州万科新都汇转型商业城市综合体营销报告提案.ppt

万科新都会 商业营销报告;如何使商业建筑具备可持续发展的可能性？ 如何让商业体的设计方案同开发商的产业价值息息相关？ 如何做到与建筑设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢？;认知苏州：城市宏观经济的良性运营成为城市房地产发展的坚实后盾;认知高新区域：片区地位逐渐提升，区域标杆虚位以待;高新区着重于第三产业的发展，近年来高新区政府扶持楼宇经济发展、现代服务业发展和科技软件业发展使得第三产业发展再次提速，为城市综合体发展提供了基础;高新区商圈目前主要以狮山路商业版块为主，狮山路辐射版快为辅，科技城版块商业有待填补;认知项目：项目硬件条件具有一定优势，但对城市综合体项目而言，资源良性嫁接及有效整合是项目成功运营不可或缺的条件。;; ;科技城板块发展机会： ——作为苏州高新区北扩西进的首要板块，区域向西延伸发展，品质逐渐提升，给项目发展高品质物业带来机会。 产业发展机遇： ——高新区经济的良好运行、政府扶持楼宇经济发展、现代服务业发展和软件业发展，为城市综合体的开发奠定了基础;目标导向决定着解决问题思考的方向，鉴于开发商背景，智帝中国认为本项目的开发与运营，必须达到“政府、企业、市场”等三方面利益平衡与满意。;;;本项目商业的运营，既是高新区加快城市发展的结果，也是中国城市化快速发展的一个缩影，更是城市建设的重要一棋。 因此，项目思考的起点，必然是站在区域经济发展、区域城市能级分工的高度展开，寻找合适的核心驱动模式……;本项目将以何种产品作为项目的核心来确立项目的产品线？ 我们对现有的商业形态模式进行简单类比;酒店功能核心模式的开发案例---上海商城;酒店核心模式：上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体;酒店一般定位模式;根据高新区的科学规划定位，把苏州西部（即科技城）建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导城市。;住宅功能核心模式的开发案例---常熟世贸中心;常熟世茂世纪中心， 170万平米CBD国际生活城邦，在住宅驱动下，商业功能从基础型配套向主题商业及大型零售商业逐步推进。;;住宅核心驱动模式成功的关键因素;本项目三块地总建筑面积之和离住宅模式商业综合体还有一段距离，6号地块纯住宅性质，单靠住宅引进的人口不能支撑此种模式，因此此种模式综合体不适合本项目。;商业功能核心模式开发案例---深圳华润中心;深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运;商业功能核心模式成功的关键因素;综合案例模型和高新区商业市场考虑，本项目发展以商业为核心驱动的综合体模式，与项目本身固有资源整合，也与开发商资源整合息息相关。因此定位开发模式为商业核心功能模式城市综合体为主！;科技城新商机;科技成 原住居民;结合各物业的分析，形成内生的价值体系，带动相关业态，形成项目的组合功能模型，因此出现了更新的商业项目形式：;Life Style 字面含义为“生活方式” Lifestyle Center商业作为一种有别于Shopping Mall的商业形态，必须具备下列要素： ★接近有影响力的居住社区 ★中高档以上的定位 ★迎合本商圈消费者对休闲的追求 ★与mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计。而 Lifestyle Center的开发地理，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。;;项目形象展示;项目在整体形象定位下确立合理的产品线;一站式购物、一家休闲，乐想生活！;所处地理位置要优越 区域型商业中心都具有相当优越的地理位置，一般位于城市的核心区域，交通便利，无论消费者采取何种方式均可方便到达。 经过一定时间的市场培养其和成熟期 区域型商业中心一部分经过长时间的市场自然形成，或在政府规划和支持的影响下快速形成，但无论是哪种形式，商业区中商业氛围的形成均需要相当长的一段时间进行培养和成熟 ;自身拥有多家聚客能力强的大型主力店 有规模的主力店对消费人群的吸引力较强，能在短时间内强力提升商业氛围，利于其他小型商铺的招租和销售，且为租售价值的提升提供条件 业态丰富 区域型商业中心需要有相当丰富的业态支持，能使消费者真正体会到一站式购物休闲的乐趣，延长消费者在本区域内的停留时间，增加消费机会;商业业态分隔阐释;各区域业态细化;1F:咖啡厅、音乐茶座、MTV制作等店面 2F:舞台、灯光、音响、设备安装调试等店面 3F:游戏游艺、超级网吧......;商业博览城区域业态细化;4号楼定位为会议酒店;1F:木雕、金木雕、佛像、石雕等文化店面 2F:影雕精品、刺绣、玉器、陶瓷、铜器、锡器等文化特色店面 3F:紫砂工艺、竹编、滕编、脱胎、树脂工艺、艺术服饰、宗教绣品、钟表工艺、文房四宝、