万科红郡项目整体营销工作计划.ppt

万科·红郡 营销工作计划;汇 报 思 路;第一 部分 销售目标及产品;销售套数：171套 销售面积： 价格目标：联排带地库产品均价20000以上;6;6;8套; 产品分析 —— 二期产品分析 产品类型分析; 产品分析 —— 二期产品分析 新户型介绍;An-b’; 产品分析 —— 二期产品分析 不利因素; 产品分析 —— 二期产品分析 入户方式分析; 产品分析 —— 二期产品分析 朝向及景观价值; 产品分析 —— 二期产品总结;一期目前已全部结构封顶 07/1/1 二期全面结构封顶 07/1/16-4/15 一期示范区配套施工 07/5/1 二期示范区示范单位开放 07/9/10 一期交付 ; 难点;第二部分 市场及竞争分析;2006年至今的上海房产市场的走势;2006年房产市场的特点;政策调控以稳定为导向 经历了05、06年的政策调整，上海市场已经趋于稳定，同时奥运进入倒计时，因此预计07年政策调控将主要为对外资限入、“7090”以及规范性操作方面的调整，以稳定为导向。; 细分市场分析 独栋别墅; 细分市场分析 联列住宅; 细分市场分析 叠拼别墅; 细分市场分析 市场总结; 区域市场分析; 区域竞争关系; 区域竞争关系; 难点; 难点总结;第三部分 06年营销回顾及改进;;2006-10-7 9:00 开盘 首批公开房源 42套 当天全部售完，达到当日90%目标 成交单价范围:10034-19689元/平米 成交总价范围:1825613-4450114元 成交面积: 9098.86 平米;开盘方式：先到先得 销售方式：定向落点;开盘方式：先到先得 销售方式：定向落点;先到先得实施条件： 意向客户多，多组客户选择同一房源； 产品认知度高，客户购买意向强烈； 为达到开盘热销目的时进行操作。;通过区域内竞品楼盘竞争产品销售状况，制定红郡某类产品均价；;企划推广渠道检讨 企划平面表现检讨 企划执行情况检讨;蓄势阶段;06年营销回顾及改进; 不足点： 但它过于理性，客户需要???阅读和“研究”才能明白其中的含义，而对于阅读报纸的客户，无法真正理解其中的含义。同时，由于本项目提出了“全面家居解决方案”的口号，容易让客户与之混淆。;06年营销回顾及改进;06年营销回顾及改进;06年营销回顾及改进;“国际家庭居住解决方案”系列报纸稿;开盘稿;软文稿;第二批户外广告;DM2;DM2;;07年，万科·红郡整体的推广将向感性方面转变。因而，在画面的处理方面调性需要偏向感性。 同时，根据画面应用地方的不同对字体应该有所变化，例如，在户外广告上，文字为避免看不清的问题，应该将文字字体调整为其他便于识别的字体。 在画面的调性方面需向暖性靠拢。; 06年在整体推广的节点上，企划动作基本配合到位，在市区售楼处开放后的1个月内完成了第一本形象手册的设计并印刷完成。开盘前完成了红郡DM的设计和印刷工作。但原计划需印刷完成的品质楼书因种种原因迟迟未能完成。 在出品把控方面，出现了一些不尽人意的问题。例如形象手册由于想像与实际的偏差而出现的出品质量不高的问题，在经过一番努力后基本解决了问题。 就出品时间的问题，几乎每次出品的时间都比较紧张，以至于流转和签字的时间预留不充分。;06年营销回顾及改进;06年营销回顾及改进;06成交客户分析;07年竞品分析;07年随着万科·红郡总价的不断攀升，面临的竞争环境将日益扩大，就竞争层面来说，可以分为三个层面的竞争关系： （1）直接竞争关系：西郊·林茵湖畔 （2）总价上升面临的竞争：总价提升后，总价范围所面临的与500万总价独栋竞争对手：徐泾板块观庭、中海翡翠湖岸；松江区佘山3号等； （3）客源扩容面临的竞争：面临与长宁高档公寓的客源竞争，仁恒河滨花园、天山河畔花园、皇家花园