万科长沙金域华府城市住区项目营销执行案.ppt

万科·金域华府营销执行案;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;区域价值体系分析 ;*项目交通价值*;;住宅产品：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高;;4m超大横厅设计，餐客一体 户户飘窗设计，延展居家空间 主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间 花园空间10㎡，南向阳台6㎡，赠送一半面积，实现120㎡奢适居住;品牌专属精装：万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值;专属物管：万科物业，品质物业服务，悉心保障生活;1;根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的城市化高端项目;Code of this report | ;——连接世界的城市住区——;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;价值体系;目标：2010年实现8亿销售额，公寓实现均价6500元/㎡以上，住宅实现均价6200元/㎡以上！;5;市场大势：预计2010年长沙市场供应量在1200万方左右，成交量预计在800万左右， 整体市场供销竞争压力大;区域市场：2009年雨花区市场供大于销，存量126万，雨花区整体供应大;Code of this report | ;竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻;竞争分析:竞争压力主要集中在4月~12月，第一竞争圈层为恒大绿洲、新城新世界、融科东南海、万家城等;Code of this report | ;客户属性;客户变化：区域09年上半年之前主要以自主客户为主，09年下半年至年底武广新火车站开通后，投资客户，尤其公寓外地投资客户明显增加;;本案客户只有一个共同点： 看好武广城市板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。;核心策略;推广主题;节点主题;推广部署;;B /传播策略实施·线上渠道具象;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;活动节点;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;创新模型;《城市最精彩》电子杂志;产品品质手册;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;Code of this report | ;根据项目运营计划安排，对于工程节点要求如下：;6月12日;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;拓客目标：预计实现完全销售需拓客1.58万批;小户型公寓和商业属投资型产品 因此客群细分时以投资客为主;产品对位客户：90平米小三房客户细分;产品对位客户：改善型三房四房客户细分;周边客户+长沙市客户+武广沿线城市客户;客户渠道;A\行销拓客;现场展示到位之前： 节点性人数控制在20人左右，主要目的： 一是通过点对点宣传项目，提升知名度。 二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数； 因此派单地点为拉网式，不针对具体地点； 当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，项目知名度快速提升； 现场展示到位之后： 行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。;设置市内品牌展示中心； 行销队伍派单扫街； 在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来源；;C\周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕;D\客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃.;;阶段客户累计目标：第一阶段计划拓客4977批;阶段客户累计目标： 第二阶段计划拓客6363批;阶段拓客目标：第三阶段计划拓客4496批;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 蓄客策略 推售安排 营销费用;营销费用预算：预计营销费用1115万元，为整体销售额1.8%;Code of this report | ;附录： 部门协助事项 近期工作计划 商铺入市策略与推售思考;需要其他部门协助工作如下：;近期工作计划简表;商铺入市策略与推售思考;*