三亚凤凰水城商业项目前期策划营销推广方案.ppt

三亚凤凰水城商业项目前期策划;PART 1 产品设想论证 PART 2 开发模式探究 PART 3 租售市场研究 PART 4 产品开发建议 PART 5 财务测算;;;初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——;银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。;初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？;;2009年两城市经济明细;2009年两城市地区生产总值明细;产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业构成存在着极大的差异。 09年北京第三产业总值：9004.5亿元 09年三亚第三产业总值：107.15亿元 三亚是众所周知的旅游胜地，09年旅游收益为103.77亿元，占第三产业总值96.8%。北京09年旅游收益为2188.1亿元，占第三产业总值24.3%。有此得出三亚的第三产业经济主要来源于旅游业及相关联行业。 北京作为首都，中国大城市代表之一，经济成分多元化，零售业、旅游业、商务（金融）都发挥着各自的力量。;北京公交经过76年的发展，目前共有运营线路882条，总客运量50.37亿人次。成为城市交通的重要力量。 北京拥有约7万辆出租，完善补充地面力量，发挥着极大的作用。;08年，北京政府开辟东二环交通商务区，定位为新兴产业金融功能区和高端商务服务业的聚集地。区位拥有东直门交通枢纽、国家核心支柱产业聚集地、东二环商圈。;东直门交通枢纽—亚洲最大的现代化综合交通枢纽，集公交、城铁、机场特快、环线地铁为一体，东西南北贯通。银河SOHO紧守朝阳门东南角，地铁2号、6号交叉穿越，出入口与地下商业直接连通。;;;凤凰水城商业项目;;写字楼既然无法在三亚市场成功开发，为了保证开发商增加销售面积，保证资金快速回拢的目的，我们可以把目标聚焦风险系数低、市场较为成熟的“产权式酒店”业态上。;;; 由上面的图表可以看出，三亚旅游在持续高速发展，但近两年旅游人数和旅游收入的增长率有所放缓。我们的项目打造一个全新的、拥有自身特色的商业项目，带给旅游者全新的感受，势必能够吸引旅游客前来消费。;商业体量推导：按照规划中2010年总接待数增长率12%，2011-2015年增长率10%来算，到2015年三亚总接待数将达到1206.81万人次。旅游人口是本项目重要的消费力来源。;按照三亚游客总接待数预估值和其中85%的游客来三亚湾并逗留2天推算。;;本项目的产品构成建议：;;PART 2 开发模式探究;*;发展 模式;国内房地产企业发展的三大趋势： “专业化”、“多元化经营”和“资本化运作”;*;;;企业持续经营能力;翠屏国际-三亚凤凰水城发展路径探索;;品牌形成基础;站在企业发展的角度上，再看凤凰水城商业——提升“持续经营能力”的第一步：;达成企业开发目标与财务目标，企业品牌的整体开发模式——;;案例：soho尚都;潘石屹： “SOHO中国”今后将大力推广物业自我管理的模式，陆续在北京多个项目，接入自己旗下的物业公司。”今后商业项目的物业管理，由开发商掌控，且零利润运营。同时决定，今后的项目不再单纯依靠销售，而是由开发商增加持有比例，靠收取租金获利，降低了后期物业管理的难度。 在日前的三里屯SOHO租户入驻会上，潘石屹表示，SOHO中国也将增加持有物业比例，预计达到可销售面积的20%。;结合历史经验，探索租售并举的前提下，有利于品牌建立的商业经营模式——;;本项目应采用个性化的经营模式，达成效益与形象的统一。;;商铺部分;三亚当地暂未出现规模型商业项目大体量商铺销售的先例，探究投资端的心理因素，可归结的原因为：;去化率推导;商铺销售市场冷淡，投资者资金转投风险系数较小、保值能力较高、增长速度稳定的住宅及类似投资产品。;;租金定价建议;市场比较法;楼层;;销售定价建议; A 　 1 V = —— × [ 1— ———— ] Y （1+Y）N 注：　　 V：物业价值； A：年租金收益； Y： 折现率，此处按照8%计算； N：剩余年限。 ;目标投资客群推导：;;;快速回现，减小开发商资金压力； 开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险； 开发商可获得酒店