上海嘉鑫国际高端项目营销方案.pptx

嘉鑫国际营销方案;Part 1 市场研究;年度市场分析;上海整体办公市场情况;嘉定区域办公市场情况;嘉定区域办公市场在上海的占比情况;房地产宏观政策调控情况;市场及政策小结及趋势研判;相关竞品销售情况分析;竞品市场情况;峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速度，需要6个多月才能完全去化。;竞品推售及余量情况;项目地址;竞品与本案对比分析小结;市场预判;上海整体市场环境;区域竞争态势;区域竞争量价分析;区域竞争量价分析;市场不景气，同质化竞争很激烈， 多以小面积低总价出货， 我们需要顺应市场需求， 必须控制总价！;Part 2 2013年度营销策略建议;年度销售目标;2013年可售货量总盘点;F2;至2013年底，中原预计销售120套左右， 销售面积达65%，约8340平，总销金额约0.8亿元左右。;定价策略;从市场成交数据来看，要想稳定走量，必须控制总价以利于降低购买门槛，扩大客户面。通过低价入世跑量奠定人气，逐步拉升获取利润。;从近期安亭板块市场上看，套均成交主力面积在54平左右，套均成交总价在67万元左右。本项目的主力面积段较大，产品为平层，要想达成销售目标，其总价必须低于全年套均成交总价，控制在55-65万元之间才能抢占市场、顺利去化。;推售计划;2013年推售策略;2013年度推售计划;营销推广;来人量分解;2013年营销路线图;时间：2013年1-3月;楼体巨幅广告（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改）;道旗广告示意图（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改）;3号楼卫生改进建议：目前项目3号楼卫生状况较差，直接影响带看，不利于杀客。;社区公交巴士设置建议：建议设置项目至嘉定新城站的社区巴士，提升项目的交通便利性，增强项目竞争力，促进项目销售。;;3号楼样板房设置建议：建议采用现代简约的装修风格，充分规避较低层高的劣势，凸现紧凑实用性。;3号楼样板房设置建议：建议复式可以采用古典的装修风格，匹配5楼loft的层高，凸现其品质和价位。;时间：2013年4-6月;现场及周边专业市场拓客建议： ;降低首付比例，吸引更多客户购买 在3-6月期间，为促进销售速度，建议开发商降低购买客户首付比例至20%，其余部份可延至签约后的一年内付清交房期也相应延后，这样会使我们有首付十万即可购买的推广话题。;目 标：通过启动中介渠道，保持市场持续关注及销售热度。蓄客600组。 推广策略： 通过第一季和第二季以推广蓄客为主的阶段销售，剩余产品多为面积大、总价高、高楼层的房源，针对此阶段采用直效营销、老带新优惠活动和启动中介渠道等推广策略进行进一步去化。 推广执行：平面媒体投放力度减弱，配合节假日组织促销活动和直效媒体。主要以短信、DM、账单广告为主。 媒体渠道：短信、DM、账单广告和派单等 销售资料：根据销售情况针对性的制作或调整销售资料;“3号楼项目”中原渠道中心，分为四大组别，互动作战。 全市型客户拓展，为本项目输送客户。;1、联动平台信息发布;;项目现场+形象导入 ;店内海报;2、中原誓师大会启动：;中原渠道中心及中原西、北区中介启动 3、中介门店开始进行带看，为本项目输送客户;4、重点派单片区——四个层级 由远及近，策划协同销售、渠道中心和区域中介门店展开多点开花。;5、精准海量短信，把握制空权制定短信投放策略，有步骤地覆盖项目客群，从各种方式交叉全面覆盖： 开盘前短信投放，中原渠道为主的准客户群。;中原合作方： 解放集团手机报《I-news》楼盘推荐;5、中原媒体活动配合;以蓄客为目标开展工作，整合利用中原微博资源、同时利用微博网络看房，实现网络样板房介绍。;中原建议按照2013年总销金额的1.5%来计算，即2013年的媒体推广预算费用为： 总销金额×1.5％=0.8亿× 1.5% =120万元左右 （不包含阵地包装更新、样板房制作费用和中介渠道带看奖励费用）;第三季持续销售期（联动阶段）：旺势;Thanks for your attention