上海国际滨江城营销策划报告.ppt

高度—角度—尺度;高度决定视野;第一部分 项目价值与形象高度;一、印象与初识 ——眼见不一定为“实”;;周边住宅区房龄老，大多棚户区待拆迁，居住人群素质低 地块周边环境脏、乱、差，破败不堪，小环境杂乱 紧邻杨浦热电厂，有碍视觉，有一定污染;二、核心价值深挖 ——识别石中玉;700米距离触及江岸，无论景观、生态、区位都属上选之地。 项目南侧大多为保留建筑或厂房，除部分房源受杨浦热电厂烟囱影响外，5幢建筑均有江景房源，项目景观均好性比较好。 项目西侧最高建筑为六层，虽建筑高度有限，但由于比较接近黄浦江，保守计算，项目10层以上的房源均能观江景。;核心价值论——黄浦滨江;黄浦江对于上海已经超越了河流对城市的影响，已经成为上海城市形象的最强标签； 基于浦江的城市标签价值；本项目地块将会发生价值评估体系的极大转变。;以浦江的名义诠释自己骨子里的价值 以上海的高度塑造别人眼睛里的形象;第二部分 滨江板块及项目特征解读;一、滨江板块与滨江项目概况 ——俯览之下的上海滨江板块;1、板块划分;2、滨江板块——陆家嘴;个案介绍;形 象：陆家嘴是上海最高端滨江板块！ 产品力：板块内各滨江项目的硬件全部采用国际化标准！ 价 格：滨江项目的价格高于周边市场20000~30000元，处在全市价格的高位！ 客 源：各滨江项目的客户来源非常广泛，涵盖国内多省、台湾、香港以及欧美！;;个案介绍;形 象：受观江角度及小环境的影响，浦西滨江板块是中心区域形象较弱的板块； 产品力：配套设施齐全，档次较高； 价 格：滨江项目的价格高于周边市场5000元左右； 客 源：各滨江项目的客户来源相对较为狭小，以区域客为主。;北外滩板块东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”将成为21世纪上海国际化程度最高的特色功能区之一 。目前板块的高端形象尚没有建成，周边老旧建筑及工地影响较大。;个案介绍;形 象：受规划影响，板块形象正逐步提升，目前已经基本树立高端板块形象； 产品力：配套设施齐全，档次较高； 价 格：滨江项目的价格高于周边市场20000元左右； 客 源：各滨江项目的客户来源广泛。;板块特色;个案介绍;形 象：依托江景树立了区域高端板块形象； 产品力：配套设施齐全，档次较高； 价 格：滨江项目的价格高于周边市场5000元左右； 客 源：客户来源以本区为主，同时相对周边项目会有更多的外区客户。;植物园板块公寓市场;个案介绍;形 象：依托江景树立了区域高端板块形象； 产品力：配套设施齐全，档次较高； 价 格：滨江项目的价格高于周边市场3000元左右； 客 源：客户来源以本区为主，同时相对周边项目会有更多的外区客户。;3、重点个案借鉴——中海瀛台;观江样板房;;充分利用江景树立形象，弱化环境上的不利（近江、角度、视野）;二、滨江板块价值体系 ——看滨江体系特征，找本案定位出路;1、价格特点;2、客源特点;3、特殊价值卖点;4、启示;第三部分 杨浦市场解读;一、杨浦大环境 ——承载项目成长的土壤; 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。 区域分为6大板块，分别为新江湾城板块、中原板块、五角场板块、黄兴板块、鞍山板块以及东外滩板块。;区域08年至今成交户型;区域各面积成交单总价;项目;杨浦区房地产市场供求基本持平，市场活跃度良好，月均去化2.5万方；近期市场供应匮乏； 区域整体成交均价在18000元/平方米左右，而18000元/平方米以上单价成交房源近50%； 总价承受力集中在160-200万； 户型需求以紧凑型80-110平米两房为主，其次为常规130-150平米三房； 目前，区域市场供求趋于1，关系平稳，重点项目可售量为18万方，未来上市量在38万方左右，市场压力较小。;二、杨浦各板块特征 ——了解分化了的竞争市场;; 鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区，是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；其中控江路商圈集中了板块内的主要商业设施，是杨浦区内的传统商业街。 目前，板块内住宅以老式公房为主，在售项目较少，代表楼盘为君欣豪庭。;鞍山板块客源情况; 鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区，是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；其中控江路商圈集中了板块内的主要商业设施，是杨浦区