上海嘉定新城项目项目全案营销提案报告.ppt

;;汇报纲领;1;宏观市场呈现假性回暖，但幅度有限，总体为价平量增态势：;如果市场出现真性反弹且幅度加大，政府很有可能继续从下面四个方面进行调控：;经济面;2;一、宗地位置确定;;盘古天地;宝安公路 东至宝山吴淞口、西达安亭;定位趋势：集商业服务、商贸办公、居住、文体休闲功能为一体的现代化、生态型综合功能区。 人口规模：在2020年导入人口预计50万，居住人口将控制20万以内，实现大规模宜居之地。 经济发展：以汽车产业文化为基地，现代服务业和创新产业为主流，结合教育研发等长效经济发展。 文化交流：高端人文会所，专业剧院营造高档生活享受 便利交通：11号线分段轨道交通，三纵两横公路贯穿;3;今年3月后，嘉定区坐稳全市成交头把交椅，随着未来嘉定大量项目的上市，2011年上海楼市的主战场必将在嘉定新城。 头把交椅的双刃剑效应——关注度最高，竞争也最激烈。;项目名称;上海写字楼成交走势;项目; 2011年2月后，综合体和商住两用的SOHO办公是目前上海楼市最受青睐的两种物业类型。 综合体集住宅、商业、酒店和写字楼于一身，且多位于交通方便、居民集中区域，或正在发展中的城市副中心（三大新城），特别是品牌开发商的大型个案更受投资者青睐（看重项目成长性）。 商住两用的SOHO办公项目，由于投资自用皆宜，吸引了大批投资者和部分过渡住房用户的目光。 ;供应情况： 1-3月市场供应量逐步上升。 成交情况： 1月成交量较大，2月成交量受新政影响大幅萎缩，3月受供应量影响成交量有所上升。 均价走势：2月略微上涨，3月大幅下降。;成交面积(M2);供应面积：2011年2月份无供应，3月供应量较大 成交面积：3月有所反弹，供应放大是催生因素之一 成交均价：14000元处于成交基础线，均价已回落至去年5月的水平;2011.2.1—2011.4.3成交排行;供应分析：2月份受新政影响市场无供应，3月供应量有所释放，供应面积有较大幅度增长。 整个板块在2月份的供应量为0，众多开发商对整个市场保持谨慎的态度。 受新政影响，众多项目被延期推盘致使3月供应量大幅提升，达到120771平米，同比增长15%，反映出现在市场仍存在较庞大的供应量。;区域目前公寓在推1533套左右，可售面积为181981平方米（不含未推量体） 区域楼盘目前存量主要在伯爵天地、好世皇马苑、龙湖郦城、保利湖畔阳光苑等;四、核心板块个案解析;项目名称;相类个案研究—铂悦818;区位;区位;;区位;;区位;;区位;;名称;重点个案客源研究;;4;项目概况;;形象定位;淡化商办产品给予的投资市场定位， 从功能诉求（小户型豪宅取向）入手，扩大本案受众群体！;快速出货，2012.4形成尾盘;保利50套/月、新城30套/月、日月光30套/月……;5;品牌：项目品牌和企业品牌同步提升； 速度：销售速度价值实现，确保完成资金回笼目标。 速度目标,一期开盘确保50%的销售率。 2012年5月商业启动时，实现推案销售率80-90％。 价格：建立支撑价格体系的产品价值体系，完成年度资金回笼目标。 ;[宏观层面] 政策的不确定性 [竞争层面] 客户分流 [产品层面] 产品比较单一 [营销层面] 如何确保开盘成功及 快速去化;总体运作思路 ;第一阶段：准备期;媒体 配合;阶段重点;媒体 配合;开盘预计达成目标;开盘后的现场销售策略及针对性媒体通路，需依照开盘实际 成交数???及客户反映，再做针对性调整。本次不做详细说明。;开发商筹码建议：;THE END