上海墅外别墅项目营销执行方案.ppt

墅外09年下半年营销执行方案;墅外自2008年9月推广以来， 经历了从概念造势到概念落地到产品主推的过程， 在整个09年上半年的成功销售之后， 下半年将主要围绕产品的价值提升， 展开一系列的工作。;客户来源;下一阶段的推广主题， 区域性媒体应针对改善性居住客户主打产品品质为主 由于两区合并的消息，市区投资客户开始涌入， 针对大众媒体的宣传，可适当增加投资利好的宣传。;认知途径;媒体选择上， 搜房、报广等主流媒体仍是项目最直接有效的选择， 现场、看板等媒体也对区域客户起到了举足轻重的作用。 考虑到项目营销成本及房源数量， 可从现场、看板的推广开始递进至主流媒体的推广， 并视情况增加电视、楼宇广告等媒体的投放。;工程节点、销售策略、企划推广三者如何完美结合？ 企划推广如何推进，将产品价值递进提升？;样板段开放 6.25;第一波推进（06.01~07上旬）;第二波推进（07上旬~08.1５）;第三波推进（08.19~09.19）;2号房源景观示意;企划主题的演绎;推案建议;样板段开放 6.25;第一波推进（06.01~07上旬）;工作重点：对于利好信息的进一步宣传，与现场的进一步完善;现场对利好信息的发布。;市场利好：南汇并入浦东;销售利好：前期热销;产品利好： 建材标准展示;现场氛围，匹配高档楼盘的价值与客户感受。;氛围营造： 吧台过于单调，建议增加软装摆设。 包括：咖啡机、咖啡杯、酒瓶;氛围营造：咖啡机、咖啡杯、蜡烛;氛围营造：吧台灯光;品质宣扬： 前期活动报道;官方网站的建设及发布。;《新闻晨报》（地产星空）头通;《新闻晨报》（地产星空）头通;户外看板及现场画面的全面更换;指示系统示意;看房通道完善;实景专业拍摄。;实景专业拍摄。;样板段开放 6.25;第二波推进（07上旬~08.18）;工作重点：对于利好信息的进一步宣传，与现场的进一步完善;官方网站全面公开，即时信息的发布。;联洋地区户外看板的增加。;小礼品建议：钥匙包礼盒;活动：景观品鉴暨交房标准间开放酒会;活动：景观样板段现场品鉴;样板段开放 6.25;第三波推进（08.18~09.19）;工作重点：新品上市的媒体推广及意向客户蓄水;联洋、正大广场路演。;直邮短信针对性投???;今日地产、新闻晨报等主流媒体的全面铺开;搜房等网络媒体投放;《租售情报》等杂志投放。 ;高档楼宇视频广告投放。;7月;媒体预算=2号楼总销额1.6亿*1%=１６０万;THANKS！