上海市七宝镇茗宝花园酒店式公寓项目营销策划报告.ppt

七宝镇茗宝花园酒店式公寓营销策划报告;产品规划决定生活形态 生活形态决定未来价值 从意识形态的高端视角切入 赋予项目独特而鲜活的生命力 在平庸流行的年代 我们 以创意提升价值;项 目 解 读;项目解读－区位;项目解读－参数指标;项目解读－关键问题;低迷市场下，市场时机是何时？;大势－市场表现;大势－市场表现;大势－外地市场;大势－根源;大势－导火索;大势－市场研判;项目的市场定位方向在哪里？;方向选择;分析方法;板 块 解 读（七宝市场研究）;板块－地位;板块－城市发展;板块－引擎;板块－住宅市场;板块－办公市场;板块－办公市场;板块－人口结构;板块－小结;竞 争 解 读;竞争－竞品识别;竞争－9号线沿线公寓;竞争－9号线沿线公寓;竞争－9号线沿线公寓;竞争－10号线沿线公寓;竞争－10号线沿线公寓;项目开发需要关注终极价值 项目开发要需求考虑市场弹性 兼顾自住和商务居住双重属性;项目的核心竞争力在哪里？;13号楼的现有卖点分析;13号楼的劣势分析;客户定位—思路;客户定位—购买客群;客户定位—租赁客户;酒店式公寓普遍内涵;本项目核心内涵建议;杰星建议，本项目主题定位;核心竞争力之一：智能化建议;电梯楼层控制系统（可选） 只有持有公寓发行的门禁IC卡才能进入电梯，用以控制人员流动；进入电梯后用IC卡刷卡后方可启动电梯。业主只能到达IC卡授权阶层，未经允许而不能进入其他楼层。 食物垃圾处理器 使用新型环保产品食物垃圾处理器。以将鱼头鱼骨、动物内脏、剩菜剩饭、瓜果皮、水果核、菜叶、蛋壳等厨房废弃物解决。 ;智能化标配建议;核心竞争力之二：服务建议;产品建议－－公寓装修配置建议;主案名一;核心推广语;主题定位二;主案名二;备选案名;价格定位—方法;价格定位—市场比较法;价格定位—市场比较法;价格定位—收益还原法;价格定位;小体量项目如何实现针对性营销？;营销总策略;策略一：概念炒作，强化个性;板块炒做;产品炒做;策略二：以点带线，集中攻击、控制成本;媒体通路选择;媒体通路选择;策略三：体验营销，现场互动;样板房： －－体验营销的主阵地，智能化家居的现场展示核心载体，设计风格可在时尚的主基调下，分考虑极简主义或后现代风格，体现产品的时尚和前沿性。;;面积：300平米 装修标准：1500－2000元;售楼处风格意象：极简主义风格;样板房风格意象： 后现代风格;样板房风格意象： 古典风格;样板房风格意象： 居家暖色调; 内容一、雨伞服务： 现场免费提供伞具、方便客户夏季及阴雨天看房 内容二、一杯水、一句话温馨问候： 现场笑脸服务，客户进门一句问候、一杯热茶，临行一句祝福 内容三、贴心售后服务 定期回访签约业主、搜集客户意见并提供夏朵会服务 内容四、情感营销 重大节日售楼处负责向签约寄送贺卡，不定期为夏朵会会员邮寄免费资料 ;策略四：价差策略、分批推案、低价入市;;阶段推广策略;2月;第一阶段：蓄水期，2009年2月～4月初;执行行动一：概念炒作;执行行动二：专业研讨会;U时代生活，家居智能公寓－－区域路演活动;执行行动四：五大现场拦截体系;第二阶段：第一波销售 2009年4月初～5月;执行活动一：产品推介会;执行活动二：价格排摸;第二阶段——价格排摸 时间：4月中旬 第一步：制定价格调查表，进行调查 调查内容： A、蓄水客户对于项目的价格接受度 B、项目与其他竞争个案的价格地级差 C、蓄水客户对本项目和他竞争对手的综合认识 第二步：电话通知A/B级客户前往售楼处填写价格调查表，并承诺前来参与的客户将获得项目的优先购买权 第三步：汇总调查资料，提供定价依据；根据客户参与情况，修整客户意向等级 第四步：确定项目基本开盘价;第三阶段 产品说明会——需求锁定 时间：4月中下旬 ――向经过2轮排摸确认有效的蓄水客户发出正式邀请函，并于说明会前2天电话通知确认 ――说明会当天客户凭邀请函和身份证领取VIP卡发放产品详细资料，房型图册等 ――价格试报：报均价和楼层差价区间。利于客户框算自己所需房源的价格 ――产品说明会后业务员追踪VIP客户锁定客户的实际需求;执行活动三：开盘活动;第三阶段：第二波销售，2009年6月～8月;执行活动一：第一波开盘售后人气维持;执行活动二：老客户带新客户活动;第四阶段：尾盘，2009年9月～12月;整体项目案名参考;THE END，THANKS！