上海天安别墅项目三期前期策划.ppt

;我们来到了一个极具发展空间的热土 … …;区位价值;?宗地位置紧邻9号线佘山站，多条市级主干道可快速接入市区，交通便利，联动性较高。;三湘效果图;佘山索菲特酒店;项目地块;?项目地块形状较规整，景观河道贯穿其中 ，水道资源丰富。;西侧：嘉松公路车流量较大，且地铁9号线带来大量噪音。 东北侧规划有幼儿园，白天会比较吵闹。 周边小环境商业配套较少，没有形成高端住宅区的氛围。 ——对于豪宅客户的消费心理影响较大;项目地块;核心问题1;核心问题1;;价值竞争板块/ 产品界定;独栋别墅;独栋别墅;独栋别墅;?区域内在售联排类产品较少，主要分布在赵巷板块，在售楼盘开盘时间较早，目前余量较少。;?周边板块联排别墅主力面积段在200-250㎡左右，总价基本控制在800万以下。;?周边板块中联排别墅未来供应量较少，约为8.7万方，中高档品质型别墅存量不足。;?区域内叠拼型产品目前仅有龙湖滟澜山一个项目在售，且也已进入尾盘销售。后期供应来自佘山珑原项目。;?170-190平米左右是叠加别墅主力去化面积段，客户认可程度较高，去化速度较快，总价在500万以内。;?区域内叠加型产品未来已无大的供应量，仅目前龙湖滟澜山在售一批余量， 后期叠加供应来自佘山珑原项目。;赵巷板块;?一期开盘166套，开盘首周去化情况不理想，仅去化两套。;金地佘山天镜;一期开售共8栋97套，约3万方，在明年2012年下半年交房 据售楼处称，目前项目正处于蓄客阶段，预约看房者较多，但是实际确定购买意向者寥寥，叫好不叫座。说明市场对这类新类型产品的接受能力尚有待提高。 均价5万/㎡左右，总价1300-1400万元，精装修，装修标准为12000元/㎡； 项目卖点：大佘山规划（共享）；低密度大平层；大栋距；中轴对称，景观布局；十字圆厅，功能分布；圈层社区；华润品牌和装修。;华润佘山九里;项目;地块信息;价值导向基础;客户分析;佘山核心区;全市性客户;白领阶层城市居所200-400万;客户导向基础;经济型别墅项目——英郡别院;客户需求类型;;产品定位;体量配比;体量配比;方案一得出叠加产品体量占比达到83.8%；而类独栋/类双拼只占6.2%，体量较少，难以实现较高溢价。 方案二得出叠加产品体量占比为60.4%；类独栋/类双拼接近30%； 较方案一有较大提升，产品分配更为合理，故建议参用方案二，即做6层叠加产品。;户型面积;户型面积;户型面积;总结;产品排布;核心问题1;塞纳河畔的风情——法式建筑;;别墅外立面建议;别墅外立面建议;; 改造部分 完成周边河道的改造； 道路两旁法式梧桐的栽种； 对市政道路的中心绿化及公共设 施进行改造； 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。;入口及入口景观;凡尔赛宫花园;坡地景观; 法式中轴景观大道 沿河景观带;园林景观;沙盘顶部吊灯装饰，配以灯光效果，尽显精致。 大厅装饰优雅、大气，地面拼花，屋顶大吊灯。;对于室内洽谈区、VIP客户区等功能性区域，主体格调以奢华为主，给人以高贵典雅的尊崇感。;功能区;会所建议;风格特征： 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。 三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐。 新古典主义立???构成模式与内部楼层及开间大小有密切的比例关系，给人典雅、稳重的感觉。;憧憬， … …一座城市的未来;市场定价法; 竞争板块中目前销售较好项目 主力产品与本项目相似度较高 产品力是所在板块内的标杆项目;价格定位;价格定位;类双拼均价 26800元/平米;价格定位;价格定位;感谢聆听